Борис Дубровский посоветовался с экспертами, можно ли снизить стоимость квадратного метра жилья

Ключевой вопрос – как на повышение жилищной доступности способно влиять министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства. Оно представило свой план реализации Стратегии – 2020.

На совещании при главе региона обсуждалась лишь первая часть программы ведомства, посвященная строительству. Остальные два блока – развитие инфраструктуры и сети дорог – будут рассмотрены позже.

Министр Виктор Тупикин рассказал о целях на ближайшую пятилетку. Необходимо, во-первых, обеспечить комплексное развитие территории. Во-вторых, стимулировать рынок строительства. Все это – с учетом внешнеэкономической среды, от которой зависит объем денег в регионе. Среда эта обещает быть суровой.

Минстрой опирается на три варианта развития области. Первый – самый жесткий – переселение жителей депрессивных территорий в точки экономического роста. Прогнозируется, что таких точек будет не менее четырех, а их географическое положение определит власть. Неперспективные поселения, соответственно, исчезнут.

Второй вариант – развитие агломераций. По этой концепции, рынок сам определит круг населенных пунктов, способных стать локомотивом развития, в том числе, для соседних городов и поселков. Помимо Челябинской агломерации, министерство видит перспективы этой модели в Магнитогорске и в горнозаводской зоне. Третий вариант – опора на существующее соотношение развитых и отстающих территорий.

Первый, жесткий сценарий, названный геолокацией, вызвал вопросы у Бориса Дубровского. Его заместитель Руслан Гаттаров внес пояснения:

- Мы можем создать новые точки притяжения людей через организацию производства, - сказал он. – Но это не означает закрытия депрессивных деревень. Решение по этому вопросу (выбора точек роста – авт.) будет принимать не Виктор Александрович (Тупикин – авт.).

Оставив обсуждение общих сценариев будущего, участники дискуссии сосредоточились на роли и функциях министерства строительства. Содержание доклада минстроя проанализировали пятеро экспертов. Первый из них – Довран Гарагозов – призвал искать способы снижения стоимости квадратного метра жилья. Для этого важно совместно с бизнесом находить оптимальные технические решения.

Другой эксперт – Александр Букреев – задачу министерства видит в создании открытой и понятной инвестиционной среды. Именно в ней – залог конкуренции, обеспечивающей снижение цены квадратного метра.

- Строительный инвестор не может прийти на нашу территорию, так как многие правила не прозрачны и не отрегулированы, - говорит Александр Букреев. – Наша инвестиционная среда – минное поле, где более уверенно себя может чувствовать лишь «бронированный танк» в виде крупной компании, способной решить возникающие вопросы и с властью, и с монополистами.

Малые и средние фирмы, не имеющие административного ресурса, в таких условиях строить ничего не будут. С одной стороны, отмечает Букреев, есть вполне понятный подход: руководство компании, не выполнившей обязательств перед дольщиками, должно сидеть в тюрьме. С другой – обязательства эти выполнить сложно, потому что условия не прозрачны и постоянно меняются. Эксперт предлагает условия вхождения инвестора в строительный проект централизованно утвердить на уровне министерства.

По словам Бориса Дубровского, у инвестора должна быть возможность посчитать стоимость всех ресурсов и определить, выгоден ему проект или нет. Зачастую же вопрос стоимости решается на стадии реализации проекта.

- Мы пока с этой точки сдвинуться не можем, - отмечает и.о. губернатора. – Важно, чтобы через три месяца, полгода мы перестали эту проблему обсуждать, чтобы она стала для нас вчерашним днем.

Эксперт Марк Болдов указывает на то, что потенциальный застройщик не имеет представления о строительных планах муниципалитетов на ближайшие три – пять лет. Это актуально для малых и средних фирм, специализирующихся на возведении объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, магазинов. Кстати, Виктор Тупикин в своем докладе признал, что между сдачей в эксплуатацию жилья и возведением вблизи него социальной инфраструктуры в Челябинске проходит от четырех до пяти лет. В то же время, министр отметил: генеральные планы развития территорий есть в каждом муниципалитете. Но главы не только их не обнародуют, но даже сами в них не смотрят.

Касаясь ценовой политики, эксперт Андрей Бодрягин обратил внимание: доля трех и четырехкомнатных квартир в общем объеме сдаваемого жилья составляет 14 процентов. Тогда как у половины нуждающихся в качественном жилье есть дети, соответственно, возникнет необходимость расширять жилплощадь. На трехкомнатные квартиры резко вырастет спрос, а значит и цена.

Руководитель агентства инвестиционного развития Олег Пермяков, в свою очередь, заметил:

- В рыночной среде цена жилья слабо связана с его себестоимостью, она зависит от уровня доходов людей.

В этой связи, по мнению Пермякова, проблему доступности жилья необходимо решать через налоговое регулирование. К примеру, через налог на избыточную недвижимость:

- В Челябинске едва ли не треть квартир покупалась ради вложения свободных средств, - обосновал свою позицию эксперт. Он также указал на неравномерную обеспеченность жильем разных слоев населения. Это существенно снижает весомость среднего показателя по Челябинску – 27 квадратных метров на человека из 29,7, заложенных в стратегии.

Говорилось и о загородной недвижимости. Челябинск таких домов строит вчетверо меньше Екатеринбурга, в том числе, из-за проблем с инфраструктурой.

Подводя итоги, Борис Дубровский сделал несколько выводов. Во-первых, путь к повышению доступности жилья – не столько дешевая ипотека (это ресурс исчерпаемый), сколько прозрачный конкурентный рынок. Потребуется снизить административные барьеры. Они сосредоточены на уровне муниципалитетов. Поэтому не исключено, что минстрой получит право влиять на кадровый состав профильных муниципальных управлений. Например, согласовывая кандидатуры назначенцев на ключевые должности.

Во-вторых, рынок не должен быть диким. В конкурентной среде усилится роль строительного надзора.

В-третьих, министерство строительства – источник сервиса для развития области в целом. К примеру, в районах, где появятся условия для создания нового производства, должна быть возможность возвести и относительно недорогое жилье.