Новости

Двусмысленные плюшевые игрушки могут навредить психике детей, считают пользователи соцсетей.

Извращенцы более семи лет совершали преступления в отношении девочки.

Праздничную акцию проводит МУП «Челябавтотранс» 20 февраля.

На ул. Гагарина столкнулись иномарка и «скорая помощь».

Бабушки и дедушки создают анимационные открытки.

Пожар в заведении "Юнона" произошел в воскресенье в полдень.

52-летний водитель припарковал старенькую "Тойоту" на горке.

Из-за инцидента движение  в сторону проспекта Энгельса оказалось частично заблокировано.

По данным Пермьстата, обороты заведений общепита резко просели.

Loading...

Loading...




Реклама от YouDo
Свежий номер
newspaper
Каким станет выступление ХК «Трактор» в плей-офф сезона 2016 – 2017?





Результаты опроса

"Золотые" квадратные метры

07.08.2004
Почему цены на жилье в Челябинске растут быстрее, чем возможности его купить?

В начале года администрация Челябинска заказала консалтинговой группе "Норд" маркетинговый анализ рынка жилья. Потребовалось 16 отдельных исследований, чтобы описать сложившуюся ситуацию и сделать прогнозы по ее развитию. О результатах рассказывает руководитель исследования Виталий Шадрин:

- 20,5 тысячи челябинских семей в ближайшие три года  намерены улучшить свои жилищные условия. Они готовы к этому и психологически, и экономически. Среднестатистическая квартира, которую хотят купить горожане, - двухкомнатная площадью 60 квадратных метров.

Почему цены на жилье в Челябинске растут быстрее, чем возможности его купить?

В начале года администрация Челябинска заказала консалтинговой группе "Норд" маркетинговый анализ рынка жилья. Потребовалось 16 отдельных исследований, чтобы описать сложившуюся ситуацию и сделать прогнозы по ее развитию. О результатах рассказывает руководитель исследования Виталий Шадрин:

-- 20,5 тысячи челябинских семей в ближайшие три года намерены улучшить свои жилищные условия. Они готовы к этому и психологически, и экономически. Среднестатистическая квартира, которую хотят купить горожане, - двухкомнатная площадью 60 квадратных метров.

-- А что предлагает рынок?

-- В прошлом году в Челябинске было сдано около 330 тысяч квадратных метров нового жилья. Мы подняли данные, сколько было сдано в 2001, 2002, 2003 годах, сделали прогноз на текущий и на следующий годы. И пришли к выводу, что, по большому счету, количество вводимого жилья не увеличивается, колебания идут в пределах 320-340 тысяч квадратных метров. Если сравнить с Москвой - разница ощутимая. За год объемы строительства там выросли на 30 процентов. При этом жилье подорожало почти в два раза.

У нас предложение не растет, а спрос увеличивается, хоть и не так, как в Москве.

На спрос в первую очередь влияет рост благополучия, связанный с увеличением ВВП в государстве. Уровень роста доходов населения от 14 до 21 процента озвучил, в частности, министр промышленности и энергетики Христенко. Рост стоимости жилья даже в Челябинске значительно превышает эти показатели.

-- Из-за чего растут цены, какие механизмы действуют на рынке?

-- С одной стороны, это рост благосостояния, с другой - развитие различных кредитных схем. Правда, пока они не очень сильно влияют на рынок. В последнее время спрос увеличился за счет кредитных механизмов максимум на семь процентов. Но когда этот механизм заработает на полную мощность, безусловно, спрос на жилье вырастет очень заметно.

Еще один фактор, влияющий на цену квадратных метров, - это инвестиционная привлекательность жилья с точки зрения сбережения накоплений. Если раньше мы все свободные средства вкладывали в доллары и спокойно жили, а доллар сам по себе рос, то теперь такого инструмента у нас нет: доллар не растет, евро растет медленно. Все остальные инструменты тоже не дают ощутимой прибыли, даже не покрывают инфляцию - 15 процентов годовых вам не обеспечат ни банки, ни ценные бумаги. А жилье, при том что мы твердо уверены, что за год обязательно поднимется в цене на 20-30 процентов, становится инструментом, инвестиционная привлекательность которого очень высока.

-- Если вкладывать деньги в недвижимость выгодно и в будущем все больше людей будет покупать жилье, используя кредитные механизмы, а объемы строительства, по вашим прогнозам, существенно не увеличатся, это может дать дополнительный стимул росту цен на жилье. Как с этим бороться?

-- Если предложение не будет расти, бороться бесполезно.

-- Но если государство взяло курс на доступность жилья и стремится дать людям как можно больше механизмов для покупки жилья, рост цен в эту концепцию плохо укладывется.

-- На самом деле государственные приоритеты Христенко озвучил такой фразой: "Увеличение темпов строительства жилья с целью повышения его доступности и (уже как второй момент) увеличение спроса за счет повышения благосостояния населения". Так что сейчас перед всеми регионами поставлена конкретная цель: удвоить объемы строительства жилья до 2010 года. И один из вопросов, который нам поручила изучить городская администрация: возможно ли это увеличение? Поэтому мы анализировали не только рынок, но и возможности строительных организаций, возможности городской инфраструктуры и так далее.

-- И как? Возможно удвоение?

-- Безусловно, нужно увеличивать объемы строительства. Без этого доступного жилья не будет. Но строительные компании психологически не готовы строить вдвое больше. У них есть возможности, но они найдут кучу причин, чтобы этого не делать. Гораздо проще построить один дом и год продавать там квартиры, а за счет роста цены хорошо жить.

На самом деле механизм намного сложнее: строители сейчас практически не строят на свои деньги. Они стараются продать квартиры уже на стадии котлована. Недостаток этой ситуации в том, что цена на момент покупки одна, строительство ведется, допустим, два года, за два года цена вырастет в два раза, и строители рискуют ничего не получить. Кроме того, стоимость строительства тоже растет, и растет она быстрее инфляции. В темпы роста себестоимости жилья входит подорожание металла, энергоносителей, бензина и так далее. Сюда же можно отнести ограниченность строительного комплекса мощностями того же завода ЖБИ. Хотя если взять, например, Самару, в которой нет таких заводов, там жилье намного дороже и все кирпичное.

Для того чтобы привлечь новые технологии, нужен стимул. А его нет из-за отсутствия конкуренции. Вся земля поделена. Мы говорим: ребята, а вы не боитесь, что придут москвичи с большими деньгами, вас подвинут, и через пять лет вам придется прикрыть свой бизнес? А они сюда не придут, отвечают нам, потому что мы им землю не дадим.

-- Казалось бы, у нас столько строительных фирм, а вы говорите, у нас конкуренции нет.

-- За прошлый год выдано две тысячи лицензий на проведение строительных работ. Но это не те строительные мощности, о которых стоит вести речь. Крупных игроков, которые массово строят жилье, у нас не более дюжины. Из них часть позиционируется на кирпичном жилье, часть - на панельном, но, как правило, они стараются строить и то, и другое. При такой диверсификации (расширении сферы деятельности в производстве продукции за счет увеличения ее ассортимента) им, с одной стороны, проще жить - легче продавать жилье при малых объемах строительства. Но, с другой стороны, растет себестоимость жилья, потому что надо иметь разную технику, содержать штат разных специалистов и так далее. Так что дешевое жилье никто строить не хочет, не собирается и не будет. Хотя бы увеличивали объемы! Искусственно удешевить жилье на рынке нельзя!

-- Но ведь в Челябинске сейчас строят пилотные дома для бюджетников, в которых квартиры дешевле за счет того, что мэрия не предъявляет строителям дополнительных требований.

-- Пилотные проекты хороши для удовлетворения определенной категории населения. Речь идет о частичной оплате жилья, о снижении его стоимости всеми возможными средствами: удешевили землю, коммуникации, сняли дополнительные требования, дали субсидии. За счет этого можно удешевить жилье на 70 процентов! Но только для конкретной категории потребителей. На весь рынок это влиять не будет.

Многие говорят: давайте снимем со строителей дополнительные требования, и у нас жилье станет на 15 процентов дешевле. Не станет! Все знают, что минимальная цена на жилье сегодня - 12 тысяч рублей. Пусть кто-нибудь заявит цену 10 тысяч, у них за день все скупят. Но кто скупит? Перекупщики, у которых есть деньги! И потом они будут продавать за 12 тысяч. Если есть спрос на рынке, разговоры о том, что можно снизить цену, - это блеф.

-- Чтобы повысить доступность жилья, необходимо вмешательство властей или рынок сам способен справиться с этой задачей?

-- Рынок способен. Вопрос, сколько времени на это понадобится. Рано или поздно к нам придут москвичи с массой денег.

-- Москвичи у нас уже заявляются со своими проектами, например "Универ-сити".

-- Пока это все проекты. Но это уже показатель того, что они прощупывают местный рынок. Еще немного, и они придут. Но пока они построят дома, пройдет пять-шесть лет. Цена к тому времени вырастет раза в три.

-- Но москвичи ведь не будут предлагать жилье дешевле местных фирм.

-- Нет. Причем москвичи не строят дешевое жилье в принципе. Тот же "Универ-сити" - это дома, по челябинским меркам, элитные: кирпич, индивидуальная планировка, гараж под подъездом. Но речь не идет о дешевом жилье, а хоть о каком-то жилье. Не о структуре - о массе.

Чем больше масса строящегося жилья, тем больше масса жилья, продаваемого на вторичном рынке. Ведь люди откуда-то переезжают. 40 процентов населения, покупающего жилье, продают свои квартиры.

-- А на вторичном рынке цены на жилье растут медленнее?

-- Сегодня они догоняют по ценам новое жилье. Еще год назад вторичное жилье было принципиально дешевле - сейчас цены практически сравнялись.

-- А прогнозы?

-- Скорее всего, жилье на вторичном рынке будет еще дороже, чем первичное. Ведь ипотека работает пока только на вторичном рынке: по условиям договора, квартиру необходимо тут же заложить. Кроме того, в условиях повышенного спроса ждать, участвуя в долевом строительстве, люди хотят все меньше.

Александра ЛАПИНА

Комментарии
Комментариев пока нет