Новости

Около 07:00 на перекрестке Луначарского и Шевченко иномарка влетела в трамвай.

Сообщение о краже поступило в полицию с Новокузнецкой улицы 27 февраля.

Налет был совершен около 12:00 27 февраля на Ленинском проспекте.

Шокирующий инцидент произошел 24 февраля в Верещагино.

Пострадавший пятилетний ребенок госпитализирован.

О молодом человеке, лежащем на снегу около железнодорожного моста через Каму сообщили свидетели ЧП.

64-летняя женщина организовала кредитно-потребительское общество, устроенное по принципу МММ.

Пострадавших госпитализировали в медучреждения.

Наряды ДПС будут приближены к нерегулируемым пешеходным переходам.

На ярмарке можно будет купить оригинальные поделки или сделать их своими руками.

Loading...

Loading...




Реклама от YouDo
Свежий номер
newspaper
  1. Каким станет выступление ХК «Трактор» в плей-офф сезона 2016 – 2017?
    1. Команда останется без медалей - 10 (83.33%)
       
    2. «Трактор» завоюет Кубок Гагарина - 1 (8.33%)
       
    3. Повторит достижение 2013 года и станет серебряным призером - 1 (8.33%)
       

Виктор Христенко: "Наша задача -сделать ипотеку массовой"

16.11.2004
Каким образом государство собирается формировать рынок доступного жилья

О проблеме повышения доступности жилья в Челябинске заговорили больше года назад. Еще до того, как президент страны обозначил ее в своем майском Послании Федеральному собранию РФ. Именно челябинские застройщики высказывали тревогу по поводу растущей высоты административных барьеров, которые сокращают количество строящегося жилья и способствуют росту цен на квадратные метры. После мая 2004 года проблема повышения доступности жилья стала национальной задачей. Депутаты Государственной Думы приступили к работе над пакетом жилищных законопроектов, предложенных правительством.

Каким образом государство собирается формировать рынок доступного жилья

О проблеме повышения доступности жилья в Челябинске заговорили больше года назад. Еще до того, как президент страны обозначил ее в своем майском Послании Федеральному собранию РФ. Именно челябинские застройщики высказывали тревогу по поводу растущей высоты административных барьеров, которые сокращают количество строящегося жилья и способствуют росту цен на квадратные метры. После мая 2004 года проблема повышения доступности жилья стала национальной задачей. Депутаты Государственной Думы приступили к работе над пакетом жилищных законопроектов, предложенных правительством. Часть законов уже принята, другая обсуждается. Что изменят новые правила игры? Как они помогут застройщику больше строить, а конкретному человеку купить жилье? На вопросы "Челябинского рабочего" отвечает Виктор ХРИСТЕНКО, министр промышленности и энергетики РФ.

-- Виктор Борисович, недавно Госдума приняла 27 законопроектов из так называемого жилищного пакета. 31 июля Госдумой уже окончательно в третьем чтении были приняты 8 законопроектов. Что принципиально нового предлагается для решения жилищного вопроса?

-- Весь пакет посвящен доступности жилья. Что мы все понимаем под этим термином? Это, прежде всего, появление у населения возможности приобрести жилье. Сегодня порядка 10 процентов граждан имеют доступ на этот рынок. По нашим прогнозам, после принятия пакета законопроектов к 2010 году до 30 процентов населения будут иметь возможность приобрести квартиру, прежде всего за счет ипотечных кредитов - займа средств на длинные периоды для покупки жилья.

Что делается для этого? С одной стороны, проекты направлены на устранение тех ограничений на рынке жилья, которые приведут к уменьшению процентных ставок на ипотечные кредиты. С другой стороны, мы должны ограничить этот бесконечный рост цен на жилье, а для этого инициировать увеличение темпов строительства. Ведь основная причина роста цен - это прежде всего отсутствие земельных участков, участков с подготовленной инфраструктурой, а также отсутствие процедур доступа к этим земельным участкам со стороны инвесторов. Поэтому жилищная политика государства сейчас направлена и на то, чтобы строительство стало более прозрачным и понятным как для застройщика, так и для граждан.

Что касается налоговых преференций, то принятые 8 законопроектов как раз и направлены на изменение и введение налоговых льгот. Здесь лучше говорить о стимулирующих налоговых ставках, ведь они дают финансовые послабления как гражданам при купле-продаже жилья, так и застройщикам. В частности, установлен размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение ипотеки жилых помещений в 200 рублей. Удостоверение договора ипотеки другого недвижимого имущества составит 0,3 процента его стоимости, сейчас размер пошлины составляет 1,5 процента, что является неоправданно завышенной ставкой. Сейчас операции по реализации земельных участков и жилых помещений освобождены от НДС (раньше этот налог составлял 18 процентов). Граждан должны порадовать также поправки в законодательстве, которые позволяют при продаже квартиры получить полный налоговый вычет, если она находится в собственности не менее трех лет, а не пяти, как это было раньше. Кроме того, теперь беспроцентные кредиты, полученные на покупку жилья, не будут облагаться налогом, который составлял 35 процентов. Для активизации рынка ипотечных ценных бумаг, что естественным образом влияет на удешевление ипотеки, была снижена ставка налога на прибыль по операциям с ценными бумагами - с 24 процентов до 15 процентов.

-- Сегодня банки выдают ипотечные кредиты под 11 процентов в долларах и под 16 процентов в рублях. Возможно ли снижение этих процентов, чтобы кредиты стали общедоступными?

-- Отвечу однозначно - возможно! Уже в 2005 году мы планируем выйти на 10-12 процентов в год. Но это будет сделано не за счет административного давления, а благодаря введению ряда механизмов, регулирующих жилищный рынок. Во-первых, жилищный пакет законопроектов содержит статьи, определяющие цивилизованные отношения в инвестиционно-строительной деятельности. То есть предусматривает упрощение процедур по получению разрешительной документации, по оформлению самих инвестиционно-строительных проектов. Во-вторых, более цивилизованными и прозрачными станут земельные отношения. Земля теперь должна предоставляться на конкурсах и тендерах и может быть предметом купли-продажи. В-третьих, снижаются банковские риски участия инвестиционными ресурсами в этом процессе. И благодаря этим рыночным процессам банкам будет самим выгодно снижать ставки по жилищным займам для граждан. постепенно будет уменьшаться процентная ставка. Последние два года мы наблюдаем эту тенденцию. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию еще в прошлом году выдавало займы под 16-17 процентов, сейчас это уже 15 процентов. Если рынок будет по-прежнему оставаться экономически и финансово стабильным и инфляция будет снижаться, как это было в последние годы, по крайней мере, то на будущий год мы можем ожидать 14 процентов.

-- Сегодня для того, чтобы взять ипотечный кредит, в покупке жилья нужно участвовать и своей собственной суммой денег. Если берешь у Сбербанка, то сразу отстегиваешь 50 процентов от всей стоимости квартиры. С коммерческими банками попроще - 30 процентов. Меньше всего запросов у Внешторгбанка - 15 процентов участия. Но при этом зарплата должна быть в 3-4 раза (!) больше, чем ежемесячные процентные выплаты. Нет ли в планах государственной ипотечной программы снижения этой процентной ставки участия хотя бы до тех же 15 процентов?

-- Да, у нас сегодня основным барьером на пути предоставления ипотечных кредитов является первичный взнос в объеме 30 процентов. В наших задачах сделать ипотеку массовой, и мы понимаем настоящую ситуацию: только 9 процентов граждан сейчас могут воспользоваться жилищным займом. Поэтому снижение первоначального взноса, безусловно, входит в пакет законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья.

Важно отметить роль страховых компаний, на сегодняшний день именно они могут на себя взять часть риска. Например, в Казахстане страховые компании уже сейчас взяли на себя 20 процентов, и теперь человеку достаточно внести 10 процентов от стоимости квартиры. Национальный резервный банк уже сегодня выдает кредиты, исходя из соотношений 10-90 процентов. То есть 10 процентов первичный взнос. И если вести речь о массовой ипотеке, то сегодня мы можем говорить точно, что со стороны банковской системы, со стороны профессиональных участников, обслуживающих сам процесс ипотечных кредитов, созданы все основные условия. Более того, Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию сейчас активно отрабатывает схему выдачи жилищных займов, в том числе и в регионах. Ипотечная система при нынешних соотношениях цен процентных ставок, как правило, стандартных, увеличивает платежеспособный спрос населения в 6-7 раз.

Но если мы сейчас будем сидеть и просто размышлять - пойдет ипотека или нет, то она не станет массовой. Необходимо уже начинать работать. И многие механизмы, которые мы запустили, уже подхватили регионы.

-- Виктор Борисович, по вашему мнению, должны ли быть направлены на строительство жилья бюджетные средства? Для каких категорий граждан может быть предназначено жилье, построенное за счет государственных инвестиций?

-- Совершенно очевидно, что бюджетные средства должны участвовать в строительстве жилья, и участвуют. В 2003 году за счет бюджета построено 20 процентов вновь введенного жилья. Государству, конечно, необходимо концентрировать усилия на обеспечении жильем малоимущих граждан. Причем учитывая, что по новым законам государство становится таким же участником рынка жилья, как и все остальные его субъекты - банки, застройщики, граждане и т.д. Поэтому государство тоже перестает дарить. Малоимущие граждане станут получать жилье на условиях социального найма - не всем обязательно быть собственниками квартир. Что еще очень важно, в соответствии с новой системой разграничения полномочий выстраивается новая система ответственности каждого уровня власти перед определенными категориями граждан. К примеру, за военнослужащих обязательно будет нести ответственность федеральная власть. Муниципальные власти в пределах возможностей своего бюджета могут определить, какая категория граждан считается малоимущей, и помогать нуждающимся, но, повторяю, в пределах своих возможностей.

-- Вы обладаете полной информацией о том, как идет строительство жилья в России. Как различается ситуация в регионах? От чего это зависит?

-- Рынок жилья представлен весьма и весьма неравномерно. На 10 крупнейших промышленно развитых регионов России приходится более половины всего ввода нового жилья. А в денежном выражении, с учетом цен, действующих в регионах, более 60 процентов всего рынка нового жилья приходится на 10 крупнейших самодостаточных российских регионов. От чего это зависит? От того, насколько эффективно власти занимаются реализацией жилищных программ, программ ипотечного кредитования и т.д. Надо сказать, число таких регионов сегодня растет.

-- Какие регионы в лидерах, какие в аутсайдерах?

-- В Астраханской и Московской областях, а они лидируют с большим перевесом, строится 0,58 кв. м на человека в год. В Белгородской области этот показатель составляет 0,44 кв. м, в Москве - 0,43 кв. Далее в десятке лучших в порядке убывания Чувашия, Татарстан, Санкт-Петербург, Башкортостан, Тюменская, Воронежская области. Замыкают список Корякский и Чукотский автономные округа, где за 2003 год не построено ни одного квадратного метра нового жилья. Челябинская область в этом перечне находится во втором десятке регионов с показателем 0,25 кв. м на человека в год.

-- Как вы оцениваете динамику роста цен на жилье в России?

-- В период с 2000 по 2003 год стоимость жилья на первичном рынке в России выросла на 49 процентов. Средняя цена 1 кв. м жилой площади в нынешнем году составила 16,3 тыс. руб. (прирост к прошлому году 26 процентов); на вторичном рынке - 14 тыс. руб. (прирост 22 процента). Вторичный рынок приближается по ценам к первичному. При этом строительная стоимость квадратного метра держится на уровне примерно в два раза меньше: в 2003 году это 8 тыс. руб. за кв. метр.

-- В таком случае закономерен вопрос: из чего складываются цены на жилье?

-- Да, это очень интересный вопрос, и подоплека его ясна. Сегодня цена квадратного метра на рынке почти в два раза превышает стоимость строительства. Что касается подсчетов обременений, в регионах Российской Федерации инвестиционная стоимость жилья составляет порядка 350 долларов за квадратный метр. Продажная цена, вы сами знаете, в среднем по регионам сегодня доходит до 550-600 долларов за квадратный метр. Себестоимость квадратного метра жилья, расчеты с поставщиками плюс прибыль строителей составляют, по нашим оценкам, едва ли половину стоимости метра жилья. Во второй половине "спрятаны" монопольная прибыль (фактическая плата за право застройки), стоимость квадратных метров, отданных безвозмездно муниципалитету; инфраструктурное обременение - теплотрассы, водоводы, телефонные кабели и т.д., и, наконец, так называемые транзакционные издержки - плата за ипотечный или банковский кредит, различные услуги участникам рынка жилья.

Там, где администрация заинтересована в программах развития рынка жилья, обеспечение граждан доступным жильем является не пустым звуком, они обременение опускают максимально низко. Но это не самая большая проблема. На цену жилья влияют не только административные обременения, но и непрозрачность строительного рынка в целом.

Как видим, наибольший прирост стоимости жилья связан с урегулированием всевозможных административных и монопольных барьеров при подготовке и выделении площадок под застройку, с платой за развитие городской инфраструктуры, с дополнительными требованиями муниципалитетов. Поэтому существует задача демонополизации строительного сектора. Кстати сказать, эта задача не может быть решена только на уровне разработки все более и более совершенных норм. Демонополизация станет реальностью тогда, когда в рамках уже существующего законодательства местные и региональные власти почувствуют свою ответственность не только перед дружественными застройщиками, но и перед своими избирателями.

Что касается темпов роста цен на жилье, они соответствуют номинальной динамике доходов населения: то есть, как только повышаются доходы у граждан, дорожают и квадратные метры, и квартира остается такой же малодоступной, как была. И в этом ценовом коридоре мы можем двигаться сколь угодно долго.

-- В чем же выход? Как снизить темпы роста цен, сделать жилье доступнее?

-- Совершенно очевидно, что никаких внутренних дополнительных источников для развития рынка жилья, создания конкурентных условий без снятия административных барьеров не существует. Кстати, по результатам наших исследований, цены на жилье в разных регионах могут различаться в 2,5 раза. Это не объяснить только уровнем доходов населения. Это еще одно яркое подтверждение наличия и изрядной высоты административных барьеров, связанных с выходом на рынок строящегося жилья. Только максимально освободив застройщика, мы повысим привлекательность строительного бизнеса, в том числе инвестиционную, сможем увеличить количество вводимого жилья, добьемся преобладания предложения над спросом, что само по себе должно привести к снижению темпа роста цен на квадратный метр.

Если мы формируем спрос, то, следовательно, у нас должен быть такой же адекватный ответ на рынке строительства жилья. Анализ развития строительного сектора за последние годы показывает, что, в зависимости от спроса и предлагаемых инвестиций, строительный комплекс способен развиваться, и не за счет роста цен, а за счет увеличения объемов строительства. И именно благодаря повышению темпов строительства удастся сбалансировать спрос и предложение, а значит, и цены на рынке жилья.

-- Что предусмотрено в новом пакете законопроектов, внесенном правительством в Госдуму, для устранения административных барьеров?

-- По новому Земельному кодексу продажа земель под застройку должна осуществляться только по конкурсу. Это сразу ограничит произвол чиновников по отношению к застройщикам. В Градостроительном кодексе предусмотрено, что эти земельные участки будут продаваться уже с готовой инфраструктурой и установленным регламентом. Сегодня доля затрат в строительстве, связанных с развитием инфраструктуры, превышает 40 процентов на квадратный метр. Нововведения позволят снизить цены на жилье, сделать их прозрачными. По крайней мере, затраты на инфраструктуру снизятся до 20-25 процентов, а количество согласований - до одного документа: разрешения на строительство.

Стоит также сказать, что произошли изменения и в части покупки земли. Теперь недобросовестные застройщики, которые покупают участки не для строительства, а просто для вложения средств, будут облагаться таким налогом, что эти вложения станут невыгодными. То есть за счет этого нам удастся привлечь на строительный рынок жилья тех, кто реально намерен строить жилье и зарабатывать на этом. В законодательстве предусмотрено и то, что сейчас налоги от продажи земель будут перечислять в местные бюджеты, что повлияет на заинтересованность муниципальных властей в расширении строительства.

-- Жилищных программ было много. Достаточно вспомнить Горбачева с его "каждой семье - по квартире". Где гарантия, что и эти законодательные инициативы также не канут в Лету?

-- То, что процесс рискованный, а любой новый процесс рискованный, в этом вы правы. Но в этом пакете заложены не обещания "каждому по квартире", а механизмы развития жилищного сектора. Механизмы для всех участников жилищного рынка: и для граждан, и для строителей, и для банковского и страхового сектора. И многие уже начали участвовать в формировании рынка доступного жилья.

Записала Галина АБАКУМОВА

Министр промышленности и энергетики Виктор Христенко - тот самый человек в правительстве Михаила Фрадкова, кто знает все про строительство жилья. В случае неудачи в реализации Программы повышения доступности жилья Христенко, по его собственному выражению, "ответит креслом".

Комментарии
Комментариев пока нет