Новости

Переговоры Министерства строительства Пермского края с потенциальным инвестором замершего проекта прошли накануне.

По данным Минобороны, еще двое военнослужащих получили ранения.

Местный житель заметил пожар в доме у соседей и поспешил на помощь.

Уральские мужчины придерживаются творческого подхода в решении мобильных вопросов.

Есть и «зеленый подарок»: область выделила средства на завершение строительства очистных сооружений.

Власти Кудымкара пока не знают, как будут обеспечивать жителей питьевой водой на время отключения водоснабжения.

Подрядчика для ремонта крыши определит аукцион.

Испекут блины, посоревнуются, поздравят мужчин с 23 февраля.

Вместо 12 месяцев на посту парень может провести два года на нарах.

Loading...

Loading...




Свежий номер
newspaper
Каким станет выступление ХК «Трактор» в плей-офф сезона 2016 – 2017?





Результаты опроса

Как купить квартиру, а не дырку от бублика

23.11.2004
Открытый урок президента Челябинской областной нотариальной палаты

Непреложный факт: купля-продажа жилья - действие ответственное и подчас сопряженное с риском. Действительно, многие из нас знают немало леденящих душу историй о том, как некто продал (купил) квартиру, а из этого вышло та-а-кое, что не приведи Господь.
Между тем неудачи, подстерегающие покупателя, а то и продавца, происходят в первую очередь от незнания ими правовых вопросов оформления сделок с недвижимостью. Условно их можно разделить на четыре группы. Первая связана с приобретением жилых помещений, право проживания в которых после заключения сделки сохраняют третьи лица; вторая - с покупкой жилых помещений, на которые оспаривается право собственности или в отношении которых может быть обращено взыскание по долгам продавца жилья; третья - касается случаев, связанных с выплатой задатка за покупаемое жилье, и четвертая связана с продажей квартир по поддельным документам и подставными лицами.

Открытый урок президента Челябинской областной нотариальной палаты

Непреложный факт: купля-продажа жилья - действие ответственное и подчас сопряженное с риском. Действительно, многие из нас знают немало леденящих душу историй о том, как некто продал (купил) квартиру, а из этого вышло та-а-кое, что не приведи Господь.

Между тем неудачи, подстерегающие покупателя, а то и продавца, происходят в первую очередь от незнания ими правовых вопросов оформления сделок с недвижимостью. Условно их можно разделить на четыре группы. Первая связана с приобретением жилых помещений, право проживания в которых после заключения сделки сохраняют третьи лица; вторая - с покупкой жилых помещений, на которые оспаривается право собственности или в отношении которых может быть обращено взыскание по долгам продавца жилья; третья - касается случаев, связанных с выплатой задатка за покупаемое жилье, и четвертая связана с продажей квартир по поддельным документам и подставными лицами.

Сегодня открытый урок на тему, как нашим читателям обезопасить себя в бурном море оборота недвижимости, дает президент Челябинской областной нотариальной палаты А.В. Нежинский:

-- Как водится, предлагаю начать разговор с первой группы вопросов. Известно: жилые помещения одновременно могут быть и объектами права собственности, и объектами права проживания. В результате правом проживания в таком жилье пользуется не только собственник, но и члены его семьи, а также лица, снимающие жилплощадь по договору найма, если таковые имеются. При продаже жилья право собственности у продавца утрачивается, а право проживания в квартире членов его семьи, если они не сняты с регистрационного учета в ней, сохраняется, как сохраняется такая же возможность у арендатора, коль скоро договор найма жилья с ним заблаговременно не расторгнут. Отсюда совет: при покупке жилья есть резон проверить, чтобы на момент оформления сделки в нем никто не проживал и не был зарегистрирован ни в качестве жильца, ни в качестве нанимателя.

Бывают случаи посложнее, когда члены семьи продавца к моменту продажи жилого помещения в нем не числятся, тем не менее право на проживание не утратили. Речь идет о тех, кто проходит срочную военную службу в Вооруженных силах России, кто временно выехал на учебу в другую местность, кто находится в доме-интернате для престарелых и инвалидов и кто отбывает наказание в местах лишения свободы. Эти граждане имеют право возвратиться в приобретенную вами квартиру, как только отпадут обстоятельства, по которым они временно проживали в других местах. Чтобы не попасть впросак, приобретателю жилья необходимо до заключения сделки скрупулезно проверить, кто был зарегистрирован в нем на протяжении последних лет и по каким причинам покинул его.

-- Насколько я понимаю, Андрей Владимирович, особая категория - это несовершеннолетние дети продавца жилья. В определенных обстоятельствах при покупке квартиры, где они живут, у приобретателя могут возникнуть серьезные осложнения, не так ли?

-- Совершенно верно. В случае с несовершеннолетними детьми сделка по продаже жилья допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Оно оформляется постановлением главы администрации района. Это обусловлено тем, что некоторые несознательные граждане, чтобы обойти закон, снимают своих несовершеннолетних детей перед продажей квартиры с регистрационного учета в ней. Надо ли говорить, что сделка в подобных обстоятельствах будет считаться недействительной, то есть противозаконной, с момента ее заключения, поскольку нарушает права несовершеннолетних. А в результате покупатель лишается квартиры.

-- Вторая группа вопросов, как мы условились выше, связана с приобретением жилых помещений, на которые оспаривается право собственности или в отношении которых может быть обращено взыскание по долгам продавца жилья. Здесь каких подводных камней следует остерегаться покупателям недвижимости?

-- Не секрет, споры о праве собственности на жилые помещения очень сложны и рассматриваются судами длительное время. Чтобы формальный собственник квартиры не мог в период судебного разбирательства продать ее, суды выносят в отношении спорного помещения постановление об аресте. Точно так же поступает суд, если владельцу жилья предъявлен иск о возврате долга, в целях обеспечения искового требования.

Покупатель жилья всегда должен об этом помнить как о возможной ситуации. И потому при продаже квартиры продавец обязан представить приобретателю доказательства отсутствия арестов и запрещений в отношении ее на день совершения сделки. Соответствующий документ (выписка из государственного реестра прав) выдается регистрационной палатой.

Вместе с тем следует остерегаться приобретения жилых помещений, которые в короткий промежуток времени неоднократно продавались и покупались. Это обстоятельство может свидетельствовать о том, что квартира является предметом спора, но судебного постановления о наложении ареста еще не вынесено.

Что касается третьей группы вопросов в отношении выплат задатка за приобретаемое жилье, могу дать следующие пояснения. Как показывает практика, желание уплатить задаток возникает в том случае, если покупатель и продавец согласовали все условия сделки, но жилое помещение временно не может быть продано. Так бывает, допустим, когда хотят продать еще не приватизированную квартиру либо квартиру, на которую оформляются наследственные права (эта процедура длится шесть месяцев).

Передавая задаток продавцу, покупатель полагает, что он тем самым гарантирует заключение будущей сделки. Ну, а если паче чаяния продавец откажется от нее, ему придется возвращать задаток в двойном размере. Так думает приобретатель. И зря. Дело в том, что действующее законодательство признает задатком денежную сумму, передаваемую в подтверждение заключения договора купли-продажи жилья. При этом законодатель подразумевает, что до передачи задатка право собственности на квартиру продавцом уже оформлено и договор между продавцом и покупателем заключен. Однако ни в первом случае (квартира не приватизирована), ни во втором (наследственные права оформляются) продавец не является собственником жилья, и потому договор купли-продажи в этом случае не может быть заключен. Следовательно, деньги, переданные в качестве задатка, не считаются таковым. Если потенциальный продавец откажется впоследствии от сделки и возврата задатка, то, возможно, придется изрядно попотеть, чтобы вернуть денежки.

-- Четвертая группа вопросов касается продажи жилых помещений подставными лицами и по поддельным документам. Так ли уж часто это происходит?

-- Нечасто, но все же имеет место быть. Чтобы не стать жертвой мошенников, тщательно проверяйте личность продавца (покупателя) по паспорту. Не имейте дел с лицами, представляющими сомнительные документы.

Разумеется, проблемы оборота недвижимости не сводятся лишь к тем четырем группам вопросов, о которых мы говорили выше. Их много больше. Так, закон в отношении купли-продажи жилых помещений предусматривает два вида регистрации: во-первых, регистрацию договора, во-вторых, регистрацию перехода права собственности покупателю. Эти действия должны осуществляться последовательно. Предполагается, что после регистрации договора, то есть признания государством его правовой силы, продавец и покупатель исполнят обязанности друг перед другом. Первый передаст жилье, а второй - деньги. Затем производится регистрация перехода права собственности приобретателю недвижимости.

К сожалению, сложилась неразумная практика, когда продавец и покупатель одновременно с подписанием договора купли-продажи жилого помещения осуществляют взаиморасчеты и подают в регистрационную палату заявление об одномоментной регистрации договора и перехода права собственности покупателю. Эх, все мы спешим, забывая мудрое выражение Остапа Бендера: "Быстро только кошки родятся". Нам кажется: если регистрационная палата приняла документы на регистрацию, то и волноваться уже не о чем. Отнюдь! После правовой экспертизы может последовать отказ в регистрации сделки.

-- Может быть, во избежание подобных казусов следует прибегать к помощи посредников? Тех же, положим, риэлторов...

-- Разумеется, легче, проще и в конце концов дешевле воспользоваться услугами посреднической фирмы. Здесь вся закавыка в том, как не обмануться в ее выборе.

Добросовестная риэлторская фирма должна представить клиенту: а) свои учредительные документы, подтверждающие ее государственную регистрацию; б) документы, подтверждающие полномочия лиц, ее представляющих; в) документы о страховании фирмы от возможных ошибок в профессиональной деятельности. Кстати, обязательно проверьте, на какую сумму застрахована фирма.

Далее... Добросовестная фирма заключит с вами договор на оказание посреднических услуг, в котором будет закреплена ее ответственность на случай невыполнения поручения. В договоре необходимо изложить суть вашего поручения (например, найти квартиру с необходимыми для вас потребительскими свойствами, ценой и районом расположения), указать срок его выполнения и плату за посреднические услуги. Договор должен быть подписан руководителем фирмы и заверен печатью.

Иногда предпринимаются попытки заключить договор о посреднических услугах не от имени риэлторской фирмы, а от некоего третьего лица, пусть даже являющегося работником этой фирмы. Не соглашайтесь! Также недопустимо подписывать договор с риэлторской фирмой, в котором для клиента предусмотрены только обязанности, а у фирмы - все права.

-- Неужто такое бывает?

-- Сплошь и рядом. И совет тут один: не идите на поводу у посредника, умейте решительно отстаивать свои права при заключении с ним договора.

-- А что же нотариусы, Андрей Владимирович? Как они могут помочь в купле-продаже жилья?

-- Нотариус одновременно выполняет две функции. Во-первых, он публичный свидетель сделки, то есть специально уполномочен для этой роли государством. Во-вторых, нотариус гарантирует участникам сделки ее законность. Если впоследствии будет признано судом, что нотариус умышленно или неосторожно допустил удостоверение сделки с нарушением закона, он обязан возместить ее участникам причиненный им ущерб.

Как публичный свидетель сделки нотариус официально подтверждает, что ее участники договорились по всем условиям купли-продажи, понимают смысл и значение договора. Иными словами, нотариусы предоставляют своим клиентам повышенную правовую защиту. И хотя нотариальное удостоверение сделки юридически необязательно, однако для соблюдения ее безопасности более чем необходимо.

В последнее время широкое распространение получили услуги по подготовке текстов договоров купли-продажи жилья. Их оказывают частные предприниматели. Некоторые из них арендуют помещения в том же здании, где расположена Южноуральская регистрационная палата. Среди продавцов и покупателей недвижимости бытует представление, что эти люди работают в регистрационной палате или являются нотариусами. Глубокое заблуждение! Запомните: эти, с позволения сказать, специалисты к регпалате и нотариату никакого отношения не имеют. Они, по сути дела, выполняют машинописные работы по изготовлению текстов договоров и не несут ответственности перед клиентами. Толку от этих господ нет - один разор.

Существует еще одно серьезное заблуждение, которое клиентам часто навязывают риэлторы: дескать, регистрационная палата вполне заменяет нотариуса. Понять таких риэлторов можно, ведь им важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, а нотариус примется дотошно все проверять и разъяснять. Потому-то риэлторы и лукавят.

Что же касается регистрационной палаты, она осуществляет только учет прав, их государственное признание, а также государственное признание уже совершенных сделок. Однако регпалата не удостоверяет сделки, не гарантирует их законность и не несет материальную ответственность перед гражданами за их действия. Тогда как нотариус обязан проверить и проверяет законность сделки, законность намерений сторон, правильность выбора сторонами правовой формы договора. Гражданам разъясняются их права и обязанности, возможные юридические последствия их действий. В этом особенно нуждаются неопытные участники сделки.

Знаете ли, нетрудно даже неспециалисту написать договор, по форме соответствующий закону. Такой документ пройдет государственную регистрацию, но может не отвечать желаниям сторон, их фактическим намерениям. Вот почему нотариальные гарантии ничем нельзя заменить.

В последние годы обращения к нотариусам за удостоверением сделок с жильем заметно сократились вследствие высоких нотариальных тарифов. Теперь ситуация в корне изменилась: федеральным законом от 2 ноября 2004 года N 127 их размеры значительно снижены, что делает услуги нотариуса доступными для населения.

Так что не обходите стороной нотариуса. В ваших же собственных интересах!

Геннадий АИСТОВ

Комментарии
Комментариев пока нет