Новости

Спортивный объект осмотрел глава Минспорта РФ.

Краснодарский край отметит 80-летие через 200 дней.

Хорошего вечера пожелал президент США участникам предстоящего мероприятия.

Неизвестные злоумышленники вырубили ивы и вязы по адресу: улица Захаренко, 15.

Пассажир отечественного авто погиб на месте.

Через несколько секунд после появления звука ломающихся кирпичей, труба с грохотом рухнула прямо перед подъездом.

Скопившийся мусор загорелся, огонь тушили несколько дней.

Гости высоко оценили качество реализации и масштаб проекта по воссозданию оружейно-кузнечных объектов.

Спортсмены, судьи и тренеры принесли торжественную клятву о честной борьбе.

Loading...

Loading...




Реклама от YouDo
Свежий номер
newspaper
Каким станет выступление ХК «Трактор» в плей-офф сезона 2016 – 2017?





Результаты опроса

Ключ к доступной квартире

30.08.2005
Управляющий фондом "Монолит-Инвест" Евгений Рогоза размышляет о том, как строить больше, лучше и дешевле

- Челябинск всегда считался городом крепких строительных традиций, - говорит управляющий фондом "Монолит-Инвест", почетный строитель России Евгений Рогоза. - На местном рынке работало 60 застройщиков, квадратный метр до 1 марта 2003 года был, по данным Госстроя, самым дешевым в Урало-Сибирской зоне, а Челябинск стабильно занимал 5-6-е места среди городов-миллионников, на треть перекрывая общероссийский показатель ввода жилья на душу населения. Мы строили много, добротно и дешево, делая ставку на возведение недорогих панельных домов (до 60% в общем объеме), в то время как, например, в соседнем Екатеринбурге в основном строили изначально более дорогое индивидуальное жилье.
Сейчас ситуация в Челябинске изменилась не в пользу застройщиков. Пришедшая на смену старой администрации новая команда подвергает тотальной ревизии все, что было сделано за период работы старой власти.

Управляющий фондом "Монолит-Инвест" Евгений Рогоза размышляет о том, как строить больше, лучше и дешевле

-- Челябинск всегда считался городом крепких строительных традиций, - говорит управляющий фондом "Монолит-Инвест", почетный строитель России Евгений Рогоза. - На местном рынке работало 60 застройщиков, квадратный метр до 1 марта 2003 года был, по данным Госстроя, самым дешевым в Урало-Сибирской зоне, а Челябинск стабильно занимал 5-6-е места среди городов-миллионников, на треть перекрывая общероссийский показатель ввода жилья на душу населения. Мы строили много, добротно и дешево, делая ставку на возведение недорогих панельных домов (до 60% в общем объеме), в то время как, например, в соседнем Екатеринбурге в основном строили изначально более дорогое индивидуальное жилье.

Сейчас ситуация в Челябинске изменилась не в пользу застройщиков. Пришедшая на смену старой администрации новая команда подвергает тотальной ревизии все, что было сделано за период работы старой власти. Я не против ревизий, но ревизия ради ревизии деструктивна по своей сути. Взамен еще ничего не предложено, а старое уже разрушено. В Челябинске заморожено оформление землеотводных документов по целому ряду застройщиков. Причем у большинства объекты по полтора-два года находятся в работе. У одного сделан проект, у другого фундамент, третий вложился в коммуникации.

-- Какие официальные причины приостановки?

-- В некоторых СМИ промелькнула информация о целесообразности возрождения службы единого заказчика. Рациональное зерно в этом есть, и раз продекларирован новый курс, значит, надо создавать новые схемы. Но их нет, а прежние правила игры в виде пресловутых отчислений 16% опротестованы областной прокуратурой и уже не действуют. По каким же правилам играть? Серьезную озабоченность вызывает подготовка к аукционам, через которые начиная с 1 октября нынешнего года должна выделяться земля под строительство в Челябинске. Но на дворе конец августа, а о проведении аукционов, равно, как и о других вопросах, связанных с выделением земли, ничего не известно.

Ситуация осложняется тем, что на фоне смены власти в городе изменилось и федеральное законодательство. После нового года вышел закон N 214 ФЗ, регламентирующий взаимоотношения застройщика и дольщика. Отныне за одинаковые нарушения к застройщику будут применяться неизмеримо более суровые санкции, нежели к дольщику. До пяти лет возросли сроки гарантийных обязательств на жилье. Чрезвычайно осложнилась процедура заключения договоров. Есть опасение, что эти и другие нововведения станут инструментом недобросовестной конкурентной борьбы со стороны некоторых участников рынка.

Государство сделало более выгодной с точки зрения налогообложения продажу готового жилья, нежели схемы долевого участия. Но продажа готового жилья обычно дороже. Как снизить его стоимость? "Монолит" совместно с АКБ "Снежинский" разработал программу стоимостью 250 миллионов рублей, которая обкатывается на строящемся 27-м микрорайоне. В более масштабном варианте новая схема будет реализована при строительстве 29-го микрорайона. Цель - снизить стоимость квадратного метра жилья за счет больших объемов строительства.

Вообще для того, чтобы доступного жилья было больше, надо либо дать людям возможность купить землю под индивидуальное строительство, предварительно построив на этой земле дороги и протянув коммуникации, либо запустить на рынок как можно большее число игроков. Для этого опять же надо распродать как можно больше земли различным юридическим лицам или выделить ее под застройку на внятных условиях, чтобы эти участники начали активно производить товар и предлагать его на рынке. Сейчас у нас нет ни того, ни другого.

-- Тем не менее в первом квартале жилья ввели больше, чем за аналогичный период прошлого года.

-- Динамика ввода по кварталам мало что объясняет. Об итогах работы судят в конце года. Челябинску вряд ли удастся решить поставленную губернатором задачу удвоения объемов, дай бог, вместо планируемых 420 тыс. кв. метров жилья остаться на уровне 300 тысяч (в прошлом году ввели в строй около 360). Но самое главное - надо отдавать себе отчет в том, что все жилье, которое в этом году будет введено в эксплуатацию, - это проекты, обработанные год и более назад. В этом нет заслуги новых городских властей, это заслуга маховика, раскрученного ранее.

Нынешняя дестабилизация строительной отрасли Челябинска, связанная со многими объективными факторами, неизбежно скажется на ухудшении общеобластных экономических показателей - в Челябинске производится 47-48% от всего жилья, возводящегося в области, а сокращение одного рабочего места в строительстве влечет за собой сокращение четырех рабочих мест в смежных отраслях.

Но все, что происходит сегодня,- цветочки по сравнению с тем, что будет через полтора-два года, когда настанет пора пожинать плоды нынешней градостроительной политики. Застройщикам попросту нечего будет предложить потребителям. Предвестниками грядущего кризиса стало нынешнее обвальное повышение цен: если в начале года квадратный метр в типовой панельной многоэтажке стоил 12 тыс. руб. за кв. метр, то к августу - 20 тыс., и это, похоже, еще не предел. В свое время аналогичная ситуация наблюдалась в Перми, когда непродуманные действия властей едва не погубили местный стройкомплекс. Последствия кризиса там ощущают по сей день.

Главная задача власти - не в том, чтобы разделить застройщиков на черных и белых, достойных или недостойных, а в том, чтобы создать правила игры, условия для здоровой конкуренции. Оценку работе застройщиков должен давать не чиновник, а экономика, потребитель, рублем голосующий за тот или иной проект.

-- Я не раз слышала такое объяснение росту цен на жилье: дескать, квартиры дорожают потому, что у южноуральцев много денег.

-- Когда на рынке много денег, туда устремляется множество коммерсантов, чтобы произвести продукт и получить прибыль. Челябинский рынок жилья сегодня закрыт для основной массы застройщиков. Многие хотели бы туда устремиться и готовы это хоть сейчас сделать, но каким образом, а главное, куда устремляться? Ориентиров не просматривается. По самым скромным оценкам, новая администрация занимается перераспределением земельных участков под строительство жилья общей площадью свыше 1 млн. 200 тыс. кв.м. Сейчас говорят о том, что Челябинск будет развиваться в сторону Сосновки. Но в Сосновке пока не построено ни коммуникаций, ни дорог, ни источников энергии. И в то же время есть реальные, готовые к освоению площадки в Челябинске, например 13-й, 17-й, 29-й, 30-й, 33-й, 34-й, 35-й микрорайоны, но работы там не ведутся.

-- Евгений Владимирович, какие новые строительные материалы и технологии появились на местном рынке жилья?

-- Новые технологии в Челябинске связаны, в частности, с использованием монолита. Он дает больше возможности для формирования пластики фасадов, внутренней планировки квартир. Есть ряд задумок по строительству высоток из монолита, облик которых оправдывал бы статус Челябинска как столицы Южного Урала. Радует, что в последнее время таких объектов становится больше. Это ледовый Дворец, геологический музей, здание правительства Челябинской области, центр Мизар, другие объекты. В возведении многих из них принимали активное участие подразделения "Монолита". Новое административное здание 90 метров в высоту скоро вырастет у почтамта на Кировке.

-- А на рынке жилья? Появятся ли у нас, к примеру, пентхаусы?

-- В обозримом будущем - вряд ли. Пока в Челябинске даже рядовое жилье труднодоступно для массового потребителя. По расчетам Госстроя, среднестатистический квадратный метр жилья не должен превышать двукратного объема средней зарплаты. У нас она семь тысяч рублей, а квадратный метр - 20 тысяч. Надо, как говорится, по одежке протягивать ножки. Что же касается современных градостроительных тенденций в строительстве элитного жилья, то эпоха "дикого уплотнения" заканчивается. Несмотря на то, что по СНИПам плотность в центре Челябинска почти вдвое меньше норматива (200 человек на га против 450 по норме). Это значит, что на одного проживающего в центре приходится вдвое больше дорог, коммуникаций, чем полагается по нормативу. Следовательно, и обслуживание жителя центра обходится значительно дороже, чем жителя более отдаленных районов. Если бы проживающие в центре платили за свои квартиры соответственно, то есть вдвое больше, чем теперь, то многие бы задумались, а стоит ли жить в таком дорогом месте, как, например, площадь Революции, может, лучше перебраться на северо-запад?

Несмотря на то, что норматив плотности в областном центре не исчерпан (пока он в 4 раз ниже, чем в столице), у нас, как и в Москве, наверняка скоро станет актуальным вопрос сноса не отдельных домов в центре, а целых кварталов. Их застройка даст возможность как минимум вдвое увеличить вместимость, улучшить внешний вид города, повысить комфортность жилья. Новый жилищный кодекс позволяет расселять жильцов не по количеству прописанных, как это практиковалось раньше, а по оценочной стоимости жилья.

-- Это как?

-- ваше жилье оценивает оценщик, вы получаете деньги и самостоятельно приобретаете квартиру. Сейчас львиную долю затрат на снос ветхоаварийного жилья несет застройщик. Эти затраты закладываются в стоимость жилья, делая его примерно на четверть дороже. Кроме того, это очень рискованно с точки зрения бизнеса: чтобы заручиться необходимыми разрешительными документами, освободить площадку и произвести продукт, уйдет несколько лет. Значительные финансовые средства оказываются изъятыми из оборота. За это время могут измениться законодательство, инвестиционный климат, политическая ситуация... работа с недвижимостью требует предельной аккуратности. Попытки раскачивать лодку здесь могут привести как к стагнации, так и неконтролируемому росту цен, за которым, согласно законам рынка, последует спад. Именно так, например, случилось в Японии, где сегодня цены на жилье почти вдвое ниже, чем в начале девяностых годов. Падение рынка было сопряжено со множеством банкротств, по стране прокатилась волна самоубийств:

-- В последнее время тема строительства доступного жилья в Челябинской области стала особенно популярной. Появились ли здесь новые наработки, опыт?

-- Губернатор, администрация области определили жилищное строительство в качестве одного из приоритетов, и тем самым расставили маячки для бизнеса. По ним предприниматели сверяют свои действия, выбирают направления, производственные ниши, рассчитывают на поддержку. Помощь администрации области выражается и в конкретных действиях. Уставный капитал областного ипотечного агентства - 1 млрд. руб., на каждый рубль которого федеральное агентство добавляет 9 своих рублей. То есть в самом ближайшем времени на рынке жилья Южного Урала может оказаться 10 млрд. рублей. Только успевай строить! Очень перспективны, на мой взгляд, и задумки относительно формирования областного заказа - строительства жилья с привлечением бюджетных средств, что приведет к появлению на рынке более дешевых квадратных метров.

-- Это жилье будет предназначено для бюджетников?

-- Главная цель здесь - снивелировать ценовые ножницы, создать на рынке жилья конкурентную среду. А что до бюджетников, то, честно говоря, я не очень понимаю, чем доярка или токарь отличаются от учителя или врача. За исключением адресной помощи старикам и инвалидам, государство должно проявлять равную заботу обо всех налогоплательщиках. Это касается всех сфер экономики, в том числе и жилищного строительства.

Лидия ПАНФИЛОВА

Комментарии
Комментариев пока нет