Новости

Переговоры Министерства строительства Пермского края с потенциальным инвестором замершего проекта прошли накануне.

По данным Минобороны, еще двое военнослужащих получили ранения.

Местный житель заметил пожар в доме у соседей и поспешил на помощь.

Уральские мужчины придерживаются творческого подхода в решении мобильных вопросов.

Есть и «зеленый подарок»: область выделила средства на завершение строительства очистных сооружений.

Власти Кудымкара пока не знают, как будут обеспечивать жителей питьевой водой на время отключения водоснабжения.

Подрядчика для ремонта крыши определит аукцион.

Испекут блины, посоревнуются, поздравят мужчин с 23 февраля.

Вместо 12 месяцев на посту парень может провести два года на нарах.

Loading...

Loading...




Реклама от YouDo
Свежий номер
newspaper
Каким станет выступление ХК «Трактор» в плей-офф сезона 2016 – 2017?





Результаты опроса

"Конфликты надо устранять на правовой основе"

24.01.2006

Не испытываю желания и не располагаю возможностями для того, чтобы комментировать ситуации, связанные с конкретными строительными организациями Челябинска. Для этого надо досконально, с учетом всех юридических норм разобраться в сути претензий. О конфликтах зачастую мы узнаем из средств массовой информации. И чего там больше, личных интересов с амбициями или юридически выверенных фактов, неизвестно.
Поэтому хотелось бы напомнить вот о чем.

Не испытываю желания и не располагаю возможностями для того, чтобы комментировать ситуации, связанные с конкретными строительными организациями Челябинска. Для этого надо досконально, с учетом всех юридических норм разобраться в сути претензий. О конфликтах зачастую мы узнаем из средств массовой информации. И чего там больше, личных интересов с амбициями или юридически выверенных фактов, неизвестно.

Поэтому хотелось бы напомнить вот о чем. В действующее Положение об областном градостроительном совете по поручению губернатора внесены существенные дополнения. Сегодня этот совет рассматривает не только сугубо инженерные, технические и архитектурные вопросы, которые предлагает тот или иной муниципалитет или застройщик, но и правовые вопросы градостроительства. Если кто-то заинтересован в объективном рассмотрении областной властью правового вопроса градостроительства, то надо обращаться в совет, представлять необходимые документы.

В связи с этим уместно напомнить о том, что 131-й Федеральный закон "О местном самоуправлении" обозначает широкий спектр прав и полномочий главы местного самоуправления. Вместе с тем он обязывает каждый субъект Российской Федерации контролировать действия муниципалитетов в части соответствия этих действий федеральному и региональному законодательству. Словом, права есть. Давайте информацию, и будем разбираться, кто кого обидел, не на эмоциях, а с юридических позиций.

Определенные позитивы в действиях Челябинской мэрии, безусловно, есть. По крайней мере, в пересмотре тех решений, которые касались закрепления за одним предпринимателем-бизнесменом целого микрорайона. В свое время я десятерым застройщикам, за каждым из которых был закреплен микрорайон на северо-западе, предлагал - объединяйтесь. Распределитесь на одном микрорайоне, застройте его и двигайтесь дальше. Не надо, чтобы земельные участки стояли "под парами" десятки лет. Это, во-первых.

Во-вторых, одному предпринимателю, за редким исключением, без соучастия других фирм освоить целый микрорайон со сложной инженерией очень тяжело. Получается, что частный предприниматель - это не просто застройщик-подрядчик, он еще и менеджер. Он по сути дела оперирует вопросами застройки городской территории, подменяя собой муниципалитет. Это своего рода посредник, менеджер или дилер между муниципальной властью и будущими владельцами возводимого жилья. И если городская власть решила ограничить неоправданный индивидуализм в вопросе использования земли под застройку, то ничего особо плохого в этом не вижу.

Вместе с тем, я против того, чтобы земельные участки изымались без каких-либо аргументов, в одностороннем порядке, без конструктивного диалога, выработки совместных подходов и приемлемых решений. Нелепа и абсурдна ситуация, когда отбирается право, которое застройщику дала такая же власть, только переизбранная.

В связи с этим следует упомянуть тот факт, что по земельным участкам только в недавнем прошлом областная прокуратура вынесла 24 протеста, оставленных мэрией без удовлетворения. Поэтому протесты на неправомочные действия должностных лиц переросли в исковые заявления. Если у кого-то очень руки чешутся, то почитайте 31-ю статью Земельного кодекса. Она защищает права застройщика, если он затратил свои средства на проектирование микрорайона, который был закреплен за ним на законных основаниях. Чтение кодекса не возымело должного действия? В таком случае выплатите денежную компенсацию стороне, потерпевшей убытки.

Вообще-то проблемы, которые возникают после изменений в Земельном кодексе и в связи с принятием Градостроительного кодекса из-за неточной трактовки некоторых статей, приводят к определенной напряженности в среде застройщиков и в отношениях с местной властью. Что имеется в виду?

Земельный кодекс по статье 31-й дает право застройщику в течение трех лет после принятия властью решения о предварительном выборе земельного участка для строительства разрабатывать проектную документацию и не платить за аренду. В этом заключается вся идеология Градостроительного кодекса, который развел формирование отношений застройщика с муниципалитетом на два этапа. На первом, после предварительного выбора, следует уточнить свою идею под размещаемые объекты, обусловить ее проектом, согласовать с органами надзора и с общественностью. И на втором - получить разрешение на новое постановление муниципалитета об отводе земельного участка. Именно об отводе с формированием арендных отношений. Ну и далее, если есть разрешение на строительство, приступить к возведению объекта.

Этот постулат, изложенный в 31-й статье, незыблем. Если муниципалитет принял решение о предварительном выборе земельного участка и появился на свет не только акт выбора, но и соответствующее постановление главы города, то другая власть не вправе его отменить в течение трех лет без существенной аргументации. Под последней имеются в виду протесты жителей, категорический отказ органов надзора при согласовании проекта застройщика и другие моменты.

Иначе говоря, только при наличии в правовом плане оправданной, обусловленной причины власть может отменить свое ранее принятое решение и акт о предварительном выборе земельного участка.

Нет оснований также подвергать правовой критике предварительный выбор земельного участка, на котором предполагается разместить группу объектов. Это как раз те полномочия, которые давались застройщикам на освоение целых микрорайонов и которые также не могут быть дезавуированы в одностороннем порядке. Что касается аукционов, то они должны проводиться по участкам, свободным от каких-либо обременений.

Определенный нюанс, конечно же, есть. Челябинск развивается по генеральному плану, с учетом правил землепользования и застройки. Но над всем этим довлеет правовое зонирование территорий. Поэтому аукционы могли проводиться на те участки, которые предварительно уже были закреплены за конкретными структурами. Почему муниципалитет так поступал в прошлом? Потому что Земельный кодекс допускал такую трактовку - предварительный выбор земельного участка может быть лишь в тех случаях, когда на него отсутствует конкретная градостроительная документация. Однако под таковой можно понимать генеральный план развития города, проекты планировки и межевания. Следовательно, аукцион можно проводить практически на любой участок городской территории.

Но если по общим градостроительным документам использование конкретного участка в перспективе не предусматривалось, а на него претендовал застройщик, то муниципалитет шел ему навстречу и оформлял акт предварительного выбора без конкурса и аукциона. Делалось это с целью ускорения процесса застройки. Если желания застройщиков совпадали с разрешенным видом использования, то на такие участки аукционы проводились обязательно.

Но... Представляете ситуацию. Приходит бизнесмен с идеей, а его вместе с инициативой и предложением типа "ноу-хау" выставляют на аукцион. Ведь такой подход провоцирует как перекупку, так и прямое хищение творческих замыслов. В результате - нарушение прав по интеллектуальной собственности.

Немаловажен и такой момент. Бывали случаи, когда подавалась заявка, потом письмо исчезало, а в архитектуру попадала с более ранней датой та же заявка, но уже от другой фирмы.

Поэтому, коль предприниматель выстрадал какую-то идею по освоению пустыря, он полон желания реализовать свой бизнес-интерес в пользу города, и к тому же соперников-претендентов против него нет, то муниципалитет под благовидными предлогами ограждал его от участия в аукционе. Тем самым экономились время и деньги, а ценные предложения не разбазаривались между кем попало. Теперь по новым законодательным требованиям введена в действие система, которая выравнивает всех перед законом и требует повального проведения открытых аукционов буквально по каждому случаю.

Поэтому есть основание полагать, что стоимость квартир в связи с тотальным проведением аукционов на право строительства жилых комплексов, вероятнее всего, увеличится. Если уже не возросла по этой причине.

Что касается цены на квадратный метр, то мое суждение таково. Жилье дорожает потому, что некоторых строителей вполне устраивает нагнетание цен и раздувание ажиотажного спроса. Тем самым они оправдывают свои бизнес-интересы не растущими объемами строительства, а стоимостью квартир. Если сегодня на северо-западе при себестоимости не больше 15 тысяч цена поднялась к 30 тысячам за метр, рассуждают они, то куда спешить с объемами жилищного строительства. Спокойнее формировать экономику своего предприятия за счет сложившейся конъюнктуры.

Александр ИСУПОВ, первый заместитель министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области

Комментарии
Комментариев пока нет