Вячеслав Юсупов: «Риэлтор продает не метры, а знания»

Отношение большинства граждан к риэлторам неоднозначное. Одни считают, что их появление закономерно для рынка, другие уверены: это его издержки. Кто такой риэлтор на самом деле, каковы его функции, каким образом он влияет на рынок недвижимости? Об этом размышляет директор риэлторской компании «Служба недвижимости», руководитель комиссии по профессиональной этике Южно-Уральской ассоциации риэлторов Вячеслав Юсупов.

Лечиться лучше у профессионала

- Проведу аналогию: можно заниматься самолечением, а можно лечиться у врача, - начинает разговор Вячеслав Валерьевич. - Риэлтор, как любой профессионал, знает свой предмет лучше, чем остальные граждане, а потому выполнит работу по продаже или покупке недвижимости качественнее, безопаснее и, конечно, с большей выгодой для клиента.

- Профессия появилась не так давно и есть ощущение, что стандарты и подходы окончательно еще не сформировались…

- Профессия появилась, когда появилась возможность сделок с недвижимостью, то есть с 1991 года. В ту пору у людей, занимавшихся недвижимостью, еще не было устойчивого названия, они считались посредниками в операциях по обмену жилья. В новый бизнес устремилось множество непрофессионалов, которые впоследствии подорвали доверие к представителям этой профессии. Поэтому я бы сразу провел разграничительную черту между риэлторами и маклерами.

- В чем разница?

- Все зависит от целей. У одних - оказание качественной услуги, у других - возможность быстрого заработка. Такая же ситуация в свое время сложилась в торговле, когда туда в поисках легких денег бросились бывшие учителя, инженеры, воспитатели детских садов… Сейчас рынок недвижимости начинает самоорганизовываться, становится более упорядоченным, обретает цивилизованные рамки. А самое главное - начинает вырисовываться аспект профессиональной значимости риэлтора.

- Об этом, пожалуйста, подробнее.

- В 2002 году законодатель отменил лицензирование риэлторской деятельности и официально закрепил право находиться в этом бизнесе людям без подтверждения их профессиональных навыков. Услуги, которые они оказывали, по сути были информационные, и до сих пор на рынке 90 процентов агентств - «информационщики». Обычно они предлагают клиенту рекламу объекта недвижимости, его продвижение в информационном поле и принимают звонки, чтобы сконтактировать с теми, кому она интересна, не применяя при этом никаких профессиональных навыков. Российская гильдия риэлторов разработала и стала продвигать стандарты практики риэлторских услуг, в частности сертификацию, по которой можно судить, риэлтор перед вами или нет. Но поскольку сертификация - дело добровольное и к тому же затратное (наличие офиса, аттестованных агентов, необходимость раз в три года подтверждать сертификацию и так далее), этот стандарт долгое время не был продвинут на рынке, и на сегодня сертификацию имеют только пять процентов челябинских агентств. С 1 января 2012 года вступит в силу федеральный закон о риэлторской деятельности и сертификация станет реальным конкурентным преимуществом. Это как диплом у врача. Лекарство может посоветовать и медсестра, но рекомендации врача в любом случае надежнее.

Иллюзия вместо услуги

- Сколько процентов собственников обращаются к помощи риэлторов?

- Каждый второй гражданин делает это самостоятельно и обычно начинает с обзвона агентств. А агентства-информационщики начинают рекламировать этот объект как бы от себя, не договариваясь с собственником.

- Но потом-то они с ним контактируют?

- Да, но их услуги направлены против клиента. Допустим, собственник выставляет квартиру за один миллион 600 тысяч рублей. Если нет четкого эксклюзивного договора с риэлтором, в котором оговорено, что он представляет этот объект недвижимости на рынке и ищет покупателя, то его начинают рекламировать другие риэлторы-информационщики. Один выставляет его в своем блоке рекламных объявлений за 1 млн. 700 тыс. руб., другой за 1 млн. 650 тыс., а самый умный - за 1 млн. 570. Последний обычно и получает долгожданный звонок от покупателя. В результате несложных манипуляций квартира продается тысяч на 50-60 дешевле, а риэлтор, несмотря на то, что у него нет с собственником квартиры никакого договора, получает свои 30 тысяч. Естественно, этот посредник не будет проверять, какие там документы, состояние дома, из чего сделаны перекрытия, кто соседи. Ему надо свои 30 тысяч заработать, а остальное по барабану. В результате собственник квартиры получает иллюзию услуги, обман. Именно поэтому важно обратиться к риэлторам, профессионализм которых подтвержден сертификатами, принадлежностью к Ассоциации риэлторов, Российской гильдии риэлторов. Это некий обеспечительный формат, гарантирующий, что перед вами цивилизованный участник рынка.

- В будущем компьютер не заменит риэлтора?

- Адвоката заменит? И здесь то же самое. Интернет - инструмент, с помощью которого можно быстрее узнать про объект, не более того.

Рынок недвижимости растет в цене

- Многие считают, что риэлторы вздувают цены на объекты недвижимости. Чем они дороже, тем выше их гонорары…

- Начнем со стандартного экономического вопроса про спрос и предложение. Если покупатель платит, цена поднимается. Если он не покупает, то цена падает. При чем тут риэлтор? Его роль в том, чтобы профессионально консультировать, тщательно готовить и проверять документы, контролировать ход сделки, гарантировать ее безопасность и точность. Да, он посредник между вами и недвижимостью, но и врач - посредник между вами и болезнью, и адвокат - посредник между вами и законом. Хороший риэлтор продает не квадратные метры, а свой профессионализм, знания и умения, он всегда работает прозрачно и не имеет возможности накручивать какие-то дополнительные, не обозначенные в условиях договора проценты или каким-то иным способом влиять на цену. И потом никто не обязывает граждан прибегать к услугам риэлтора. Сделку с недвижимостью можно оформить и самостоятельно. Прибегать или не прибегать к его услугам - право выбора каждого.

Что касается гонораров, то они формируются, исходя из того, что работа риэлтора максимально индивидуализирована. Все квартиры разные, даже если они расположены в одном доме. Это разные этажи, планировки, окна, которые выходят на разные стороны, и все эти нюансы нужно учесть, правильно поторговаться, выигрышно подать или напротив - объяснить продавцу, что его ожидания завышены. Если бы риэлтор продавал стандартные кирпичи или булки хлеба и при этом накручивал процент, тогда можно было бы сказать, что хлеб или кирпичи дорожают из-за риэлторов.

- Что сейчас происходит с рынком недвижимости?

- Часть недвижимости падает в цене, часть растет, а в среднем стоимость квадратного метра жилой недвижимости за год возросла на пять-шесть процентов. Более всего востребованы новостройки в эконом-классе, их покупают охотнее всего. Это объясняется тем, что количество квартир в этом сегменте уменьшалось (строительство не велось из-за кризиса), и новостройки в дешевом сегменте стали расти в цене. На вторичном рынке хрущевки, брежневки, которые еще недавно продавались вровень с новострйками, либо стояли, либо дешевели. Аналогичная картина с дорогими квартирами. Сейчас новостройки продолжают дорожать, но одновременно начинает расти количество покупателей на вторичное жилье. Люди стали брать больше кредитов, и это придало рынку дополнительный импульс развития.

Нарушений могло быть меньше

- Какие нарушения на рынке недвижимости встречаются особенно часто?

- Например, человек продает квартиру, а на самом деле она не его, он ее арендовал. И собственник даже не знает об этом. Такие ситуации обычно случаются в период кризисов, экономической нестабильности. Но в целом их не так много. Значительно больше элементарной правовой безграмотности, небрежности при оформлении документов: там неправильная доверенность, тут нарушение закона о приватизации, ущемление прав ребенка… В коммерческой недвижимости все еще сложнее. Регистрационная палата, которая принимает у вас бумаги, не экспертирует их, а просто регистрирует факт предоставления, поэтому даже свидетельство о праве собственности не гарантирует подлинности документов. По самым скромным подсчетам, 20 процентов всех сделок в сфере недвижимости можно оспорить, просто собственники об этом не догадываются. Нередко этим пользуются рейдеры, играющие на юридических нюансах.

- А что касается обманутых дольщиков?

- Надо разделить: обманутые дольщики и обманутые покупатели строящегося жилья. 214-й Федеральный закон о долевом участии в строительстве дает четко описанные параметры правильности приобретения жилья. В соответствии с договором долевого участия нужно, чтобы у застройщика было зарегистрировано первичное право на застраиваемый объект. То есть он должен иметь распоряжение на ведение строительства, договор аренды земли, проектную декларацию и зарегистрировать свое первичное право в регистрационной палате. Только на основании этого права застройщик может продавать квартиры по договору долевого участия и привлекать средства людей. Потому что договор регистрируется в палате, и в этом реестре правообладатель будущей квартиры может быть только один. Не может быть второй записи на одну и ту же квартиру.

Конечно, случается, что люди вполне законно купили квартиру по договору долевого участия, но дом не достроили. Внесли деньги, а строитель обанкротился. Поэтому перед внесением денег важно проанализировать финансовые возможности застройщика, посоветоваться с профессиональным риэлтором, который знает ситуацию, степень надежности каждого застройщика, тем более, что консультации бесплатные.

Теперь рассмотрим второй вариант: дольщики дома, квартиры в котором продавались не в соответствии с ФЗ о долевом участии, а по договору займа. Сразу скажу, что нарушения закона в этом нет, но многие потенциальные покупатели принимают договор займа за договор преимущественного приобретения права собственности на квартиру. Так вот, существуют два договора: в одном пишется о займе и возврате, условно, полутора миллионов, а второй представляет собой договор преимущественного права приобретения квартиры в собственность. И это уже абсолютная виртуальность: какое у вас может быть преимущественное право приобретения у меня квартиры, если я, застройщик, свое право еще не зарегистрировал? То есть это договор на непоявившееся право, договор ни о чем, но он не противоречит закону. И некий застройщик или подрядчик предлагает такую форму приобретения строящихся объектов недвижимости. Когда стройка встает, выясняется, что у него нет никаких прав. Надо изучать законодательство, не поддаваться искушению купить квартиру дешевле. Именно здесь обычно и кроется опасность.