С 1 апреля 2012 года вступил в силу новый порядок государственного учета зданий

С 1 апреля 2012 года вступил в силу новый порядок государственного учета зданий, сооружений и помещений объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 14 октября 2011 года № 577. Он затронул интересы южноуральцев, владеющих недвижимостью. Многие из них высказывали свое возмущение в письмах в нашу редакцию. Рассказать о том, какие изменения произошли в сфере государственного учета объектов капитального строительства (ОКС), а также о проблемах учета, мы попросили директора филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области Марину Семенову.

- Марина Васильевна, нетрудно догадаться, что с 1 апреля у вас стало больше работы.

- Да, к уже существующим функциям - постановке земельных участков на учет, предоставлению сведений из кадастра недвижимости, приему документов в сфере регистрации прав, прибавились новые. Теперь мы осуществляем государственный учет и объектов капитального строительства (к ним относятся здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства), а также предоставляем сведения о них, при условии, что они уже внесены в государственный кадастр недвижимости.

- Судя по обращениям в редакцию, этот переход проходит непросто. Зачастую «маленький человек», столкнувшийся с государственной машиной, просто не понимает, что происходит. К примеру, владеет он гаражом, решил его продать или подарить. Раньше все делось просто, а теперь требуют новые документы. Возбужденный волокитой, гражданин возмущенно спрашивает: почему затягивается, в общем-то, рутинный процесс, кому и зачем это надо?

- Граждане должны понимать, что учет объектов недвижимости становится строже, приобретает более цивилизованные рамки - если раньше это был технический учет, который осуществляли коммерческие организации, то теперь речь уже идет о государственном учете с передачей полномочий в государственную структуру.

Цель таких изменений - создание единой базы объектов недвижимости, в которой будут находиться сведения и о земельных участках, и об объектах капитального строительства, а также, что очень важно, в дальнейшем будет установлена связь земельного участка с объектом недвижимости, который расположен на данном участке. Все это направлено на повышение качества сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, обеспечение общедоступности и актуализации сведений кадастра, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах. Это основные принципы государственного учета.

По такому же пути уже давно идет современная международная практика развития услуг в сфере учета недвижимого имущества, что положительно отражается на формировании цивилизованного рынка недвижимости. А цивилизованный рынок недвижимости – это защита конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости. Таким образом, в конечном итоге происходящие изменения призваны обеспечить соблюдение гарантий прав каждого собственника на его недвижимость.

Вместе с тем, необходимо понимать и то, что процесс передачи полномочий, тем более, если это касается недвижимости, – всегда непростой процесс, с неизбежными «болезнями роста».

Именно поэтому Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и установлен переходный период осуществления государственного учета объектов капитального строительства, в течение которого все происходит в соответствии с порядком учета, утвержденном приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577.

Переходный период продлится до 1 января 2013 года, все мероприятия, проводимые в это время, позволят перейти уже непосредственно к осуществлению государственного кадастрового учета объектов капитального строительства уже в соответствии с федеральным законом о кадастре недвижимости.

- Чтобы переход был плавным, к нему надо долго готовиться.

- С начала 2012 года проведен комплекс организационно-штатных и технологических мероприятий. Подготовку к наделению новыми полномочиями мы осуществляли в постоянном контакте с управлением Росреестра по области. Разработали план совместных действий, проводили совещания, на которых рассматривали и решали проблемы, возникающие в ходе работы. Специалисты кадастровой палаты прошли обучение на курсах повышения квалификации. Перед тем, как приступить к приему документов в промышленном контуре программы АИС ГКН (автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости), мы отработали прием заявлений в тестовом контуре. Сейчас работа с заявителями по приему документов на государственный учет организована во всех офисах филиала (в области 41 отдел кадастровой палаты).

- «Организационные мероприятия» - это не только совещания чиновников. А что касается информирования? Проведена ли необходимая разъяснительная работа для населения?

- Конечно, такая работа была проведена. Всего в средствах массовой информации было размещено порядка 30 материалов как в печатных изданиях, так и в других новостных и информационных ресурсах.

Кроме того, заблаговременно сообщения о новых полномочиях были размещены на сайтах муниципальных районов области, а также на информационных стендах всех пунктов приема документов.

Соответствующий материал размещен в разделе кадастровой палаты на сайте Управления Росреестра по Челябинской области . Вместе с тем, только публикациями в СМИ мы не ограничились: с момента наделения полномочиями, провели две «Единые горячие линии» по вопросам учета объектов капитального строительства, которые одновременно прошли во всех территориальных отделах кадастровой палаты, то есть охвачена вся территория Челябинской области. Кроме того, собственными силами разработали перечень вопросов-ответов по проблемным вопросам учета, который также размещен для общего доступа в разделе кадастровой палаты на сайте Управления Росреестра.

Подобные мероприятия будут проводиться и в дальнейшем - мы понимаем, что у граждан много вопросов, и в переходный период прикладываем максимальные усилия для того, чтобы разъяснять проблемные моменты.

- Будем считать, что с неизбежными трудностями переходного периода мы разобрались. Давайте теперь по существу проблемы. Что принципиально изменилось с 1 апреля? В чем основные отличия нового порядка учета?

- Во-первых, изменения коснулись органа, уполномоченного заниматься учетом: вместо БТИ (бюро технической инвентаризации) стала работать кадастровая палата. Во-вторых, необходимых для учета документов: вместо технического паспорта теперь требуется технический план. До 1 апреля 2012 осуществлялся технический учет объектов, который проводили организации технической инвентаризации. С 1 апреля объекты учета ставятся уже на государственный учет в кадастровой палате. Она ведет Единый государственного реестр объектов капитального строительства.

Документом, подтверждающим государственный учет объекта капитального строительства, является кадастровый паспорт.

- А кто теперь готовит документы, необходимые для государственного учета? И что это за документы?

- Подготовку документов, необходимых для государственного учета, наряду с организациями технической инвентаризации (ОТИ), вправе осуществлять и аттестованные кадастровые инженеры. На территории области действуют три организации технической инвентаризации - ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области и МКУ «Служба заказчика».

Реестр кадастровых инженеров размещен на официальном сайте Росреестра . С 1 июля для постановки на учет объекта капитального строительства или для учета изменений характеристик этого объекта представляются только технические планы. Они готовятся на основании одного из следующих документов, имеющихся у заявителя: декларации об объекте недвижимости; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; проектно-сметной документации на объект; технического паспорта объекта и иных документов.

- Сколько гражданам необходимо заплатить за постановку на учет и предоставление сведений и в какие сроки будут готовы документы?

- До 1 января 2013 года государственные услуги по осуществлению государственного учета объектов капитального строительства и предоставлению сведений об объектах учета предоставляются бесплатно. Постановка на учет объекта, учет изменений или снятие объекта с учета проводятся в течение не более 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления, а учет адреса правообладателя - в срок не более пяти рабочих дней. Сведения об объектах капитального строительства предоставляются также в течение пяти рабочих дней. Стоит отметить, что сейчас осуществляется комплекс организационных мероприятий по сокращению 20-дневного срока государственного учета до 10 рабочих дней.

- Сколько заявителей к вам уже обратилось?

- По состоянию на 1 августа с 1 апреля 2012 года на пунктах приема принят 43 371 запрос о предоставлении сведений из Единого государственного реестра и 7 826 заявлений о постановке объектов на государственный учет. Всего в Едином государственном реестре объектов капитального строительства содержатся сведения о 2 061 358 объектах.

- Получается, если нам необходимо узнать какие-нибудь сведения об объектах учета мы идем в кадастровую палату и оформляем запрос из реестра? А как информация об объектах капитального строительства попала в базу кадастровой палаты, если раньше эти данные были в организациях технической инвентаризации?

- В любом нашем отделе вы подаете запрос о предоставлении сведений об объектах капитального строительства. На основании данных в базе мы формируем необходимую информацию. Передача архивов организаций технической инвентаризации в кадастровую палату началась перед наделением новыми полномочиями. Здесь следует пояснить, что она осуществляется по двум направлениям. Во-первых, что касается сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (основная масса объектов).

В рамках исполнения государственного контракта от 30.09.2010 №120Д «Обеспечение условий перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2013 году» (исполнитель контракта – ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ») в АИС ГКН были внесены сведения о 2 миллионах 37 тысячах 577 объектах недвижимости. С момента завершения исполнения контракта до наделения кадастровой палаты полномочиями прошло шесть месяцев, все это время БТИ продолжали работать и осуществлять технический учет объектов (около 60 тысяч объектов за пределами контракта). Сведения об этих объектах передаются в рамках исполнения п. 14 приказа Минэкономразвития от 11.01.2011 № 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости».

Если копия технического паспорта ранее была передана в кадастровую палату в рамках исполнения Государственного контракта, а ОТИ внесла какие-либо изменения в сведения, то он должен направить актуализированные сведения об объекте учета в орган кадастрового учета в срок не более пяти рабочих дней. В такие же сроки ОТИ должны направлять и данные при проведении первичного технического учета объекта, если учет произведен после передачи в орган кадастрового учета перечня объектов в рамках контракта.

- Вся ли информация, содержащаяся в архивах организаций технической инвентаризации, передана в кадастровую палату?

- Нет, далеко не вся. Полный массив сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в орган кадастрового учета еще не передан. Кроме того, в ходе загрузки представляемых сведений, существуют некоторые технические моменты, которые препятствуют загрузке. В их числе, некорректно сформированные XML-файлы (формат документа, в котором сведения передаются в орган кадастрового учета для загрузки в базу). В связи с чем, файлы возвращаются на доработку, что затягивает сроки внесения сведений в кадастр недвижимости.

Еще один важный момент передачи сведений из архивов ОТИ в наш реестр - работа кадастровой палаты по направлению запросов в ОТИ в тех случаях, когда к нам обратился заявитель за получением сведений об объекте, а сведения об объекте учета организацией технической инвентаризации в установленные сроки в кадастр не переданы. В таком случае, мы направляем в ОТИ запросы о предоставлении сведений об отсутствующем объекте учета. ОТИ должны предоставить ответы в течение пяти рабочих дней.

Проблема в том, что несвоевременное предоставление (или корректировка ранее переданных) от ОТИ сведений по таким запросам кадастровой палаты, негативно сказывается на качестве и доступности для граждан государственных услуг в сфере государственного учета объектов капитального строительства. Все это влечет появление большого количества обращений в адрес кадастровой палаты.

Совместно с Управлением Росреестра по Челябинской области и организациями технической инвентаризации, действующими на территории области создана рабочая группа для оперативного решения проблемных вопросов взаимодействия.

- Какие проблемные вопросы чаще всего возникают у заявителей?

- Много обращений поступает по отказам в осуществлении государственного учета гаражного бокса, в тех случаях, когда не проведен учет гаражного блока. Здесь следует пояснить, что гаражный блок является помещением в здании блока гаражей. И в таких случаях, принимая решения об отказе, Кадастровая палата руководствуется п. 49 Порядка учета, в котором сказано, что постановка на учет помещения, расположенного в здании, (если само здание не поставлено на учет) осуществляется при условии одновременной постановки на учет здания (на основании одного заявления и необходимых для учета документов).

При осуществлении государственного учета гаражных боксов возникает и ряд других вопросов. Так, на личном приеме граждане часто спрашивают о том, какие документы необходимо представлять к заявлению об учете. Перечень таких документов определен п. 21 Порядка. Для постановки объекта на учет представляются: технический план объекта учета (или копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если это разрешение выдано после 01.09.2012); копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект учета.

Кроме того, если с заявлением обращается представитель заявителя, необходимо представлять документ, подтверждающий соответствующие полномочия.

Кстати, при постановке на учет помещения в многоквартирном доме возникает ситуация, аналогичная ситуации с гаражными боксами: осуществить учет помещения в том случае, если жилой многоквартирный дом не стоит на учете, или попал в перечень объектов, не подлежащих оцифровке, не представляется возможным. Определены четыре причины, по которым объекты не были оцифрованы: ветхость инвентарного дела, отсутствие поэтажных планов, снос всех строений, отсутствие технического паспорта. Постановка помещения на учет в таком случае также осуществляется одновременно со зданием. Полагаем, что к решению этой проблемы следует подключиться муниципальным властям и управляющим компаниям и рассмотреть вопрос о возможности финансирования подготовки технических планов на многоквартирные жилые дома, не стоящие на учете. Особенно остро проблема стоит в Озерске, Миассе (старая застройка), Сатке.

Стоит отметить еще один проблемный момент: имеют место отказы в осуществлении учета изменений, в тех случаях, когда с заявлением обращается ненадлежащее лицо. Напоминаю, что согласно п. 18 Порядка учета с подобными заявлениями вправе обратиться собственники таких объектов, или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, вправе обратиться лица, обладающие этими объектами на указанном праве.