Иван Петриди: Жилье не подешевеет

Иван Петриди, руководитель девелоперского бизнеса ГК «Стройком», призывает покупателей жилья быть реалистами.

— Иван Александрович, до кризиса строительный бизнес считался очень доходным, хотя строители при этом всячески отрицали наличие каких-либо сверхприбылей. Есть ли они на самом деле?

— Я бы не сказал, что строительная отрасль — супердоходный бизнес. Когда считаешь «на коленке», то думается: и откуда взялась такая высокая цена квадратного метра? Вроде расходы не столь высоки. Однако есть много нюансов. Я назову основные статьи затрат. Это стоимость за подключение к коммунальным сетям, их прокладка. Причем лавировать здесь практически невозможно: у строителей нет выбора. Рынок поставщиков коммунальных услуг монополизирован, только одна организация продает тепло, одна — воду, одна — электричество. Расходы на согласования и разрешения — это тоже серьезные затраты. Плюс инфраструктура, социальные объекты, котельные…

Общепринятое мнение, что «у строителей много денег», объясняется масштабами проектов в этой отрасли. В воздухе «витают» крупные суммы, однако, если смотреть шире, то и в рынке продуктов питания, и фармацевтики, обороты нисколько не меньше, скорее даже больше. И по темпам роста эти рынки, за последние 10—15 лет, как минимум сопоставимы или превосходят рынок строительства жилья. Так что сверхвысокой рентабельности, действительно, не было и нет.

— Все чаще звучат пессимистичные сценарии ближайшего будущего отечественной строительной отрасли. Как считаете — бизнес выживет?

— Организация в бизнесе сродни человеку: каждый бизнес — индивидуальный исключительный организм. Я считаю, что кризисы, как для личности, так и для организации очень полезны — это место для собственного роста. Кризисы позволяют расти и развиваться. Главное в этот период — суметь четко сконцентрироваться на собственных ошибках, мешавших развиваться, найти их и исключить, чтобы перейти на качественно новый уровень. Поэтому я не воспринимаю кризис, как проблему для строительного рынка в целом.

Строительный бизнес, безусловно, выживет. Но выживут не все игроки рынка, а только сильнейшие.

— Насколько еще сократится строительный рынок, по вашим прогнозам? Вообще, как долго продлится кризис?

— Думаю еще процентов на двадцать-тридцать в 2009 году. Далее последует 2—3 года стагнации и в 2012—13 рынок начнет расти к докризисным показателям.

Говорят, мировому кризису жить примерно десять лет. Но я думаю, что мы переживем экономический спад быстрее. Ведь сегодня уже так много создано. Прежде всего, новые технологии, особенно в области коммуникаций. Это и мобильная связь, и интернет… Я считаю, что если в начале прошлого века спад мог длиться десять лет, то сейчас мы преодолеем его за два—три года.

Строителям не хватает программ

— «Стройком» — лидер на челябинском рынке. Что конкретно поможет компании в кризис?

— Мы тратим огромные финансовые средства на инструменты, которые не являются нормами существования для субъектов строительной отрасли.

Один из факторов успеха — проведенная нами реструктуризация. Сегодня ГК «Стройком» — это несколько самостоятельных бизнесов, объединенных единым брендом. Каждый бизнес развивается в своем направлении.

Во-вторых, мы очень серьезно относимся к обновлению систем управления предприятием. Это особенно актуально в кризис. Поэтому именно сегодня мы покупаем новейшие программные продукты у мировых лидеров в производстве IT-технологий и внедряем процессно-ориентированный подход управления. Благодаря системе управления ресурсами предприятия многие процессы автоматизируются, ускоряются, требуют меньших затрат и человеческих ресурсов. Например, сейчас каждый сотрудник ГК «Стройком», приходя на работу, уже знает, что и в какие сроки он должен сделать, а результаты его работы контролируются автоматизированными системами.

В-третьих, мы уважаем своих конкурентов. Со многими у нас партнерские отношения, это экономически оправдано. А, например, у меня лично есть друг — владелец одной из известных строительных компаний, он же и конкурент в одном лице. Я уже говорил, что каждая компания по своему уникальна, но обоюдный обмен опытом лишним не бывает.

Еще один фактор успеха — наше отношение к любому объекту как к инвестиционно-финансовому проекту. Каждый дом для нас – это, прежде всего, финансовая операция.

При этом мы осознаем, что главный ключ к успеху — это люди. Наши специалисты. Это капитал, который мы сегодня сохраняем, несмотря на все сложности.

— Сокращения были?

— Да, но они не были пропорциональны снижению доходов компании. Мы старались не сокращать персонал. Да, пришлось снизить заработную плату, в некоторых случаях очень существенно, и сейчас мы стараемся это изменить. Одно могу сказать точно: дальнейших сокращений мы не планируем.

— Вы были готовы к экономическому спаду?

— Кризис не стал для нас новостью, более того, мы и сейчас рассчитываем свою стратегию на три года вперед.

— А уместно ли вообще понятие «стратегия» в российских условиях?

— Я считаю, что да. В прошлом году мы загодя просчитали несколько сценариев развития кризиса, в том числе пессимистичный. И, в общем, расчеты оправдались. Единственным вопросом оставалось участие государства, наличие господдержки строительного рынка. Потому что правительственные программы, как таковые, были мало рассчитаны именно на помощь строительной отрасли локомотиву экономики. Скорее, это поддержка реформ минобороны. А строителям очень не хватает ориентированных на их рынок госпрограмм.

— Можно ли сейчас делать долгосрочные прогнозы?

— Делать долгосрочные прогнозы в России даже проще, чем на Западе. Потому что мы имеем возможность проанализировать опыт других стран, которые уже прошли то, что нам еще только предстоит. Это им непонятно, куда идти, нам же проще. Сравните: в 1861 году, когда мы отменили крепостное право, в Англии уже запустили метро. А мы метрополитен начали строить только в 30-х годах прошлого века. Плюс 70 лет строительства коммунизма. Нам есть, с кого брать пример.

Не остаться «у котлована»

— Сейчас многие граждане, участвующие в долевом строительстве, беспокоятся, что останутся «у котлована» и без вложенных денег. Действительно ли существует такая опасность?

— К сожалению, в последние годы компании привыкли продавать свои объекты «с фундамента»: дом еще не построен, а разрешение на реализацию уже получено, и несуществующие квартиры распродаются. Мы старались продавать только готовые объекты. Так что наша «сверхприбыль», которая поддержит компанию в период падения спроса — это сами дома, находящиеся в разной степени готовности. А также определенное количество еще не реализованных квартир в готовых домах. А в большинстве компаний, думаю, эта проблема сейчас существует и будет усугубляться: лишь единичные организации могут подтвердить, свой «фундамент» и капитал наличием свободных квартир с оформленными правами собственности и без залога.

Кроме этого, сейчас мы внедряем схему управления имуществом посредством паевых инвестиционных фондов. Это очень перспективная форма управления она дает серьезные гарантии покупателям недвижимости. Все имущество ПИФов находится в специализированном депозитарии. Все сделки контролируются государственной организацией – ФСФР (Федеральная Служба по Финансовым Рынкам).

— Как вы расцениваете недавнюю рекомендацию местных властей строителям переориентироваться на квартиры площадью в 30 квадратных метров, называемые на Западе «студиями»?

— Хорошая инициатива. Мы уже думаем над ней. Есть ряд технических нюансов, которые необходимо преодолеть, чтобы претворить эту идею в жизнь.

— В советское время был опыт «комнатушек», «курятников». Воспоминания у народа остались не лучшие.

— Да, подобный опыт был. Но одно дело — коммуналки, когда 8—12 квадратных метров жилплощади на человека, а то и на семью. И совсем другое — 30, этого более чем достаточно, особенно для студентов и молодых семей. И строителям реализовать такое жилье будет легче. Я бы в студенческие годы с удовольствием пожил в тридцатиметровой квартире-студии.

— Какова ориентировочная цена «студии»?

— По сегодняшним меркам — один миллион двести тысяч рублей.

— То есть большинству и из тех, у кого заработок считается чуть выше среднего, придется-таки ждать восстановления ипотеки и для покупки «студии». Не подешевеет ли жилье?

— Сразу скажу, по моему мнению, цены на недвижимость не упадут, как многие ожидают — мы не в Москве. Напротив, в Челябинске стоимость жилья скорее будет расти или, в лучшем случае, зафиксируется. Да, возможно будут какие-то локальные падения цен, но коснутся они в основном вторичного рынка. Новые, качественные квартиры, сделанные с применением самых современных технологий, которые люди покупают на долгие годы, в цене не упадут. Для этого просто нет никаких объективных причин.

Возьмем основополагающие факторы ценообразования: затраты на материалы, многие из которых импортного производства — повышаются вслед за долларом. Стоимость энергоресурсов растет. Банки кредитуют под все более высокие проценты — если раньше это было 14 процентов, то сегодня — уже 24! Так откуда взяться снижению цен? Посмотрим на ситуацию более реалистично.