Анна Ильина: «Капремонт – только с согласия жильцов»
Мы показывали официальную позицию властей, разъясняли порядок и регламент капитального ремонта, говорили об отдельных примерах и проблемах его проведения. После всего написанного мы решили дать слово челябинскому юристу Анне Ильиной, которая имеет альтернативную точку зрения.
– Анна Григорьевна, какие вопросы чаще всего задают Вам люди по поводу капитального ремонта?
– За этот год поступали вопросы о региональном операторе капремонта и об основах правовой деятельности этой организации. Людей это интересует, потому что регоператор собирает деньги и разрабатывает план капитального ремонта жилого фонда и в зависимости от состояния жилого дома ставит в очередь на капитальный ремонт каждый дом, но при этом возникают конфликтные ситуации. Например, жители новостроек не понимают, почему они должны платить за капитальный ремонт, на протяжении длительного срока (10, 20, 30 лет). В то же время капитальный ремонт старых жилых домов, которые мы получили по закону «О приватизации» требуют капитального ремонта, в течение ближайших трех, пяти или десяти лет…
– Это альтернативный вариант. Но отдельный счет выгоден только новым домам, которые за 30 лет накопят денег на свой ремонт. А когда отдельный счет создается для «хрущевки», не желающей платить в «общий котел», смысл пропадает, потому что такой дом не накопит требуемую для проведения капитального ремонта сумму.
– Даже новому дому накопить на капремонт не получится, потому что, определив и зафиксировав стоимость работ по состоянию на сегодня, через 30 лет мы столкнемся с тем, что инфляция съест все накопления, а все расчеты и все заложенные цены материалов безнадежно устареют…
– Проблема еще в том, что муниципальные образования, начиная с районных администраций и заканчивая администрациями крупных городов, как бы самоустранились из сферы капитального ремонта. Они не принимают участия в работе общих собраний собственников жилья. И это при том что в каждом доме можно найти несколько муниципальных квартир.
– Я не доверяю, потому что муниципалитет не предоставляет мне полную информацию. При этом по моим ощущениям, есть связь между муниципалитетом и управляющими компаниями. Но нет связи между муниципалитетом и жителями.
– В чем еще может заключаться криминогенность в вопросах капитального ремонта?
– Во-первых, в объеме произведенных работ. Во-вторых, в смете и в величине других сопутствующих расходов. Дело в том, что для проведения капремонта, нужно в обязательном порядке составить смету. Сделать это можно с разными коэффициентами и объемами. Например, водопроводные трубы можно заложить из «черного металла» вместо оцинкованных, и сэкономив на стоимости, получить ржавую воду в водопроводе… Есть и другие хитрости.
– Есть довольно неординарное мнение по поводу капремонта, что это на самом деле механизм по отъему жилья с помощью искусственно созданных долгов. С 1 января все неплатежи будут проиндексированы, по ним начислят штрафы. А далее будут отчуждать у должников имущество через суд…
– Согласно действующему законодательству, при отчуждении имущества долги бывшего собственника по капитальному ремонту – переходят покупателю. Поэтому при покупке квартиры, за которую не платили, проблемы возникнут не у продавца. Продать-то он ее сможет. Сможет ли оплатить эти долги покупатель?
– Не так давно были попытки отдельных граждан выйти из-под действия закона «О капитальном ремонте» с помощью письма на адрес регоператора. Насколько подобные отказы «от услуг регоператора» были юридически обоснованы?
– Федеральный закон принят и исполнение закона – обязанность всех граждан России. Но в Жилищном Кодексе сказано, что полномочия субъекта федерации, в нашем случае Челябинской области, позволяют принимать такие нормы права, которые будут эффективно регулировать правоотношения в вопросах капитального ремонта.
Но я не видела ни одного регионального законопроекта, который был бы направлен на ослабление этого бремени граждан. Это коммерция, которой занимаются, в том числе депутаты. Сферы доходов поделены. А общественные организации «загнаны в угол». Кто сейчас может работать волонтером, провести анализ действующего законодательства и представить законопроект депутату и продвинуть его далее? Только тот, кто имеет доход и может себя прокормить. Все остальные граждане «выживают».
– Анна Григорьевна, какие вопросы чаще всего задают Вам люди по поводу капитального ремонта?
– За этот год поступали вопросы о региональном операторе капремонта и об основах правовой деятельности этой организации. Людей это интересует, потому что регоператор собирает деньги и разрабатывает план капитального ремонта жилого фонда и в зависимости от состояния жилого дома ставит в очередь на капитальный ремонт каждый дом, но при этом возникают конфликтные ситуации. Например, жители новостроек не понимают, почему они должны платить за капитальный ремонт, на протяжении длительного срока (10, 20, 30 лет). В то же время капитальный ремонт старых жилых домов, которые мы получили по закону «О приватизации» требуют капитального ремонта, в течение ближайших трех, пяти или десяти лет…
По закону «О приватизации» дома должны были нам передать в отремонтированном виде. Но никаких капитальных ремонтов не было. Нам подарили дома в состоянии, требующем частичного капитального ремонта, а сумма необходимая для него не озвучивалась… Дома продолжали стареть. В итоге назревший капремонт конструкций лег на плечи одаряемых граждан.Проблема неравенства граждан в части оплаты капитального ремонта жилых помещений создает социальную напряженность. К капитальному ремонту разных домов нельзя подходить с одной и той же линейкой, как у нас в законе говорится: «собственник жилого помещения обязан платить». Во-первых, дома разные. Во-вторых, ремонтируется общедолевая собственность граждан за деньги собственников. Следовательно, тот, кто проводит работы, должен со мной договориться: какую сумму я согласен платить за капремонт. В этом суть договорных отношений.
Поэтому я считаю, что региональный оператор должен действовать через председателей совета дома, через управляющие компании – определять размер отчислений на капитальный ремонт конкретного здания. Все должно делаться с согласия жильцов.– Но закон ведь предусматривает возможность не только платить в «общий котел», но и открыть индивидуальный счет дома и самостоятельно отчислять на него нужные суммы, к примеру, увеличив тариф общим собранием собственников жилья…
– Это альтернативный вариант. Но отдельный счет выгоден только новым домам, которые за 30 лет накопят денег на свой ремонт. А когда отдельный счет создается для «хрущевки», не желающей платить в «общий котел», смысл пропадает, потому что такой дом не накопит требуемую для проведения капитального ремонта сумму.
– Даже новому дому накопить на капремонт не получится, потому что, определив и зафиксировав стоимость работ по состоянию на сегодня, через 30 лет мы столкнемся с тем, что инфляция съест все накопления, а все расчеты и все заложенные цены материалов безнадежно устареют…
– Проблема еще в том, что муниципальные образования, начиная с районных администраций и заканчивая администрациями крупных городов, как бы самоустранились из сферы капитального ремонта. Они не принимают участия в работе общих собраний собственников жилья. И это при том что в каждом доме можно найти несколько муниципальных квартир.
Власти должны быть также заинтересованы в справедливом распределении денежных средств на капитальный ремонт. В то же время, мягко говоря, «равнодушие» органов местного самоуправление к капитальному ремонту создает впечатление криминальной направленности от процесса капремонта.– Как минимум нет доверия к муниципалитету в вопросе установления очередности капитального ремонта разных зданий. У Вас в этом плане к чиновникам доверие есть?
– Я не доверяю, потому что муниципалитет не предоставляет мне полную информацию. При этом по моим ощущениям, есть связь между муниципалитетом и управляющими компаниями. Но нет связи между муниципалитетом и жителями.
– В чем еще может заключаться криминогенность в вопросах капитального ремонта?
– Во-первых, в объеме произведенных работ. Во-вторых, в смете и в величине других сопутствующих расходов. Дело в том, что для проведения капремонта, нужно в обязательном порядке составить смету. Сделать это можно с разными коэффициентами и объемами. Например, водопроводные трубы можно заложить из «черного металла» вместо оцинкованных, и сэкономив на стоимости, получить ржавую воду в водопроводе… Есть и другие хитрости.
Далее смету можно исполнить не в полном объеме, но акты подписать так, как будто сделано все и абсолютно правильно. Кто это должен проверить? Жители или старший по дому, где 40 процентов пенсионеров? Тут требуется профессионал с профильным образованием и контроль.Региональный оператор не уполномочен проверять качество капитального ремонта. Он может только деньги собирать.
– Есть довольно неординарное мнение по поводу капремонта, что это на самом деле механизм по отъему жилья с помощью искусственно созданных долгов. С 1 января все неплатежи будут проиндексированы, по ним начислят штрафы. А далее будут отчуждать у должников имущество через суд…
– Согласно действующему законодательству, при отчуждении имущества долги бывшего собственника по капитальному ремонту – переходят покупателю. Поэтому при покупке квартиры, за которую не платили, проблемы возникнут не у продавца. Продать-то он ее сможет. Сможет ли оплатить эти долги покупатель?
– Не так давно были попытки отдельных граждан выйти из-под действия закона «О капитальном ремонте» с помощью письма на адрес регоператора. Насколько подобные отказы «от услуг регоператора» были юридически обоснованы?
– Федеральный закон принят и исполнение закона – обязанность всех граждан России. Но в Жилищном Кодексе сказано, что полномочия субъекта федерации, в нашем случае Челябинской области, позволяют принимать такие нормы права, которые будут эффективно регулировать правоотношения в вопросах капитального ремонта.
Но я не видела ни одного регионального законопроекта, который был бы направлен на ослабление этого бремени граждан. Это коммерция, которой занимаются, в том числе депутаты. Сферы доходов поделены. А общественные организации «загнаны в угол». Кто сейчас может работать волонтером, провести анализ действующего законодательства и представить законопроект депутату и продвинуть его далее? Только тот, кто имеет доход и может себя прокормить. Все остальные граждане «выживают».
Я считаю, что основной проблемой постоянного увеличения стоимости коммунальных услуг является то, что в действующем законодательстве указано, что управляющие компании – это коммерческие организации, а цель коммерческих организаций – получить прибыль, то есть сделать меньше, а получить больше. А если бы они, в соответствии с законом, были бы некоммерческими, то основной целью было бы не получение прибыли, а содержание жилого дома в исправном техническом состоянии, и вся прибыль направлялась бы только на выполнение этих целей. Основные вопросы решались общим собранием жильцов…Для того чтобы отменить или существенно исправить этот закон, нужно активно поддерживать общественников. И приглашать как экспертов. Только они могут повлиять на ситуацию.
