УЖКХ опять на пороге перемен

Как изменения в жилищном кодексе повлияют на ЖКХ.

На днях нашла в почтовом ящике письмо от своей управляющей компании (УК) «Ремжилзаказчик». В нем говорилось, что в соответствии с изменениями в жилищном законодательстве «…долги недобросовестных плательщиков по оплате коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями будут оплачиваться с лицевого счета дома со статьи «ремонт и содержание жилья», то есть за счет денежных средств добросовестных плательщиков».

Были и в письме и другие моменты, но больше запомнилось именно этот - про плательщиков, которые будут содержать неплательщиков. Прокомментировать ситуацию я попросила генерального директора УК «Ремжилзаказчик» Владимира Кудряшова.

- В Жилищный кодекс (ЖК) РФ внесены изменения, которые вступили в силу 18 июня, - говорит Владимир Иванович. - Есть среди них положительные, а есть настораживающие. И для управляющих компаний, и для собственников жилья. Как водится, начнем с хорошего.

Согласно новому законодательству, в частности статье 161 ЖК, в каждом доме должен быть создан совет многоквартирного дома с широкими контролирующими и представительскими функциями, а также выбран его председатель. Таким образом, законодатель включил в правовое поле уже существующий у нас институт старших по домам и активистов домов. У нас по этому принципу вот уже несколько лет работает дом № 77 по ул. Сони Кривой. Там серьезная инициативная группа жителей, действующих грамотно, активно, в итоге 40-летний дом выглядит, как новый: у него новые инженерные сети, кровля, а в этом году мы обновили и фасад. Этот опыт нельзя не приветствовать.

К сожалению, другие изменения в ЖК не вызывают у меня аналогичных эмоций. А изменения эти в следующем: мы как УК должны приобретать коммунальные ресурсы (тепло, электроэнергию, холодную и горячую воду) на границе дома, распределить их среди собственников, выдать им квитанции, собрать деньги и отдать их ресурсоснабжающей организации. Деньги, которые мы недособерем, должны быть возмещены из статьи «содержание и ремонт жилья». Так как доля оплаты за коммунальный ресурс в общей структуре платежей составляет 70-80 процентов, а доля за содержание и ремонт не превышает 20 процентов, то каждый недоплаченный рубль жителей будет уносить из статьи «содержание и ремонт» 3,5-4 рубля.

- Не останется денег на текущий ремонт…

- ...катастрофически уменьшатся средства на оплату труда дворников, сантехников, слесарей. Я думаю, это сделано для того, чтобы упростить жизнь естественных монополий, которые смогли пролоббировать свои интересы вопреки здравому смыслу и экономической логике. Действительно, зачем самим начислять деньги, выставлять счета миллионному населению города, раздавать квитанции, собирать деньги и судиться с неплательщиками, лучше переложить эти функции на 12-15 управляющих компаний, заставить их работать на себя с помощью законодательства. Кроме того, новые правила игры ставят ресурсоснабжающие организации вне рамок конкуренции: каким бы ни было качество их товара (а тепло или вода - тот же товар), управляющие компании его все равно должны будут оплатить.

- Сколько у «Ремжилзаказчика» должников?

- По статье «содержание и ремонт» за год копится около 10 млн. рублей, а за тепловую энергию (ГВС и отопление) за 9 месяцев этого года население Челябинской области недоплатило 600 млн. рублей. Если эти долги сейчас начать взыскивать с управляющих компаний, то мы протянем максимум год-полтора, после чего станем банкротами. Кстати, такая ситуация в Челябинске была до 2006 года, но тогда жилым фондом управляли МУПы и за долги неплательщиков - обычно это 5-6 процентов от общих сборов - рассчитывался городской бюджет. В 2006 году решили, что ресурсоснабжающие организации сами будут начислять и собирать платежи. Сейчас благодаря новому законодательству за них это будут делать УК. Причем делать бесплатно.

- Где выход?

- Надо переходить к непосредственному способу управления домом. Для этого жители должны проголосовать за этот способ, выбрать уполномоченное лицо, которое от их имени заключит договор на содержание и ремонт их дома, при этом ресурсоснабжающие организации обязаны с каждым жителем заключить договор на продажу своего ресурса, выставить квитанции, собрать деньги. В данном случае неплательщик сам будет отвечать перед поставщиком ресурса. После внесения поправок в ЖК в России в этом направлении пошли 80 процентов управляющих компаний. У нас в Челябинске метод непосредственного управления с 2006 года внедрен в Курчатовском и Тракторозаводском районах.

- Нам, жильцам, постоянно говорят о необходимости самим управлять своим домом. Мне это напоминает тезис прошлых лет о кухарке, которая может управлять государством. Есть, конечно, счастливые исключения, но в целом могут ли непрофессионалы успешно управлять столь сложным сооружением, как современный многоквартирный дом?

- Согласен, лучше, когда каждый занимается своим делом. Недавно у меня на приеме были граждане, протестующие против замены бойлера. Он отработал 12 лет, давно исчерпал свой ресурс, не выдержал опрессовки, техническая вода из теплосетей попадает в питьевую. Но жильцы не хотят менять бойлер, подозревают, что их обманывают, ссылаются на статьи ЖК. Людей трудно переубедить...

- Зачем же нас толкают к управлению домами?

- При непосредственном способе управления домом у жильцов сохраняется возможность сотрудничать с управляющими организациями, они не будут самоустраняться, так же будут исполнять свои обязанности. А входящие в Совет многоквартирного дома собственники жилья будут их контролировать. Другое дело, что собственникам порой трудно договориться между собой. Если в доме 200 квартир и больше полутысячи человек, и одних волнует протекающая кровля, а других - парящий подвал, то очень сложно прийти к единому решению. Да и собраться им всем вместе непросто, а для принятия решения надо обеспечить присутствие от 51 до 100 процентов собственников.

- Как отразятся изменения в ЖК на ТСЖ?

- Думаю, ТСЖ сохранятся, но создавать их лучше, если дом новый, если нормальный, честный председатель, вменяемая ревизионная комиссия. Старый дом требует затрат, которые пенсионеры и малоимущие собственники просто не потянут.

- Скажутся ли законодательные нововведения на квартплате?

- О тарифах ресурсоснабжающих организаций могу сообщить только то, что обсуждается предложение правительства о том, что они должны повышаться не с 1 января, а с 1 июля, чтобы с нового года не давать толчок росту цен. Что касается тарифов на содержание общего имущества дома, то они должны индексироваться в соответствии с процентом инфляции. А в официальный процент инфляции входит минимальная оплата труда, размер которой повысился, кроме того, приборы общедомового учета теперь считаются общим имуществом, и собственники должны нести затраты на их содержание. Поэтому тарифы, скорее всего, повысятся, но не намного и безотносительно к принятию новых законов.

- Как за рубежом содержатся многоквартирные дома?

- В Берлине 73 процента жилья в муниципальной собственности, муниципалитет отбирает его на конкурсе, а потом количеством и качеством услуг борется за то, чтобы это жилье активнее заселялось, ибо чем больше заселенного жилья, тем больше денег соберет муниципалитет. Есть и другие различия. Если мы платим за содержание и ремонт кв. метра 12 руб., то немцы - 2,5 евро за кв. метр. Плюс в Германии платят от 0,7 до 1 евро за кв. метр за капремонт, а мы - ноль. Предыдущее руководство города оказало плохую услугу жилому фонду, убрав эту статью. Между тем собственники жилья Екатеринбурга платят за капремонт 4 руб. 20 коп., Казани - 5 руб., Уфы - около 4, эта статья есть в Перми, Магнитогорске, Копейске, о ее необходимости говорится в ЖК, но в Челябинске ее нет. Надеюсь, в ближайшее время появится.

- Вы видите свет в конце тоннеля?

- Я верю, что здоровые силы возобладают. Если мы перейдем на непосредственный способ управления домом, то какое-то время будем нормально работать, а там, глядишь, ресурсоснабжающие организации поймут, что все мы в одной лодке, и не надо ее раскачивать. Поставщики электроэнергии это уже поняли, сами за свои деньги устанавливают в жилых домах новые современные счетчики, сами начисляют оплату, сами ее собирают, не пытаясь переложить это на УК. Они осознают: это их товар, и их задача - донести его до потребителя с достойным качеством и получить за это деньги. И за это «Энергосбыту» - низкий поклон. Когда все ресурсоснабжающие организации научатся работать так же, у собственников и жилищных организаций будет значительно меньше проблем.