Садоводы и сельские жители могут пополнить ряды «рассерженных горожан»
Получив весной будущего года извещения на уплату земельного налога, простые садоводы и сельские жители могут пополнить ряды «рассерженных горожан».
Если верить результатам кадастровой оценки, земля в Челябинской области - на вес золота. Общепринятым стало говорить, что стоимость выросла в десятки раз. В прессе приводились примеры роста в 80, а максимально - в 500 раз по сравнению с прежними показателями.
Первыми почувствовали драматизм ситуации юристы. Руководитель юридической фирмы Ольга Попова рассказала, что она и ее партнеры еще в конце 2011 года и начале нынешнего разослали юридическим лицам предложения представлять их интересы в судах по пересмотру кадастровой стоимости земли. Однако бизнес, по ее словам, начал просыпаться только сейчас. Граждане, физические лица почувствуют реальную угрозу семейному бюджету, очевидно, только весной.
Вопрос лишь в том, кто в итоге озолотится. Вряд ли это будут муниципалитеты. Земельный налог и арендная плата за землю - основные доходные источники местных бюджетов.
Непосильное бремя налогов заставит садоводов, арендаторов и мелких предпринимателей в массовом порядке отказываться от своей земли, особенно в небогатых сельских районах. Закон такую процедуру предусматривает. Участок отойдет городу или району.
Но какой в этом прок? Само по себе наличие земли муниципальному бюджету не приносит ни налогов, ни арендной платы. Более того, есть риск серьезно потерять доходы, если разорится фермер или сборщик мебели. То же и с садоводами. И сейчас в садовых товариществах полно участков, которые не обрабатываются, брошены. Резкий рост налогов сделает это явление массовым, сократится производство собственных продуктов питания.
Всего земельных участков на территории области, по данным Росреестра, более 800 тысяч. Если допустить, что на каждом из них обитает три-четыре человека, это целое население области, примерно три миллиона. А значит, вопрос величины налога и его адекватности - уже не финансовый, а социальный и даже политический.
Да, кадастровую переоценку земель на Южном Урале надо было проводить, спору нет. Предыдущая оценка - многолетней давности, не соответствует современным реалиям. Но проведите работу качественно, как положено! Есть методика, утвержденная правительством страны. Для расчета арендных ставок есть поправочные коэффициенты. Однако оценщикам было недосуг добираться до каждого участка, да от них того и не требовалось. Оценили массово.
Организатором всего процесса выступило управление Росреестра по области. Заказчиком, непосредственно проводившим конкурс (как того требует закон), стало управление государственной регистрации, кадастра и картографии по региону. Победил в конкурсе ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», который стал непосредственным исполнителем работ. Муниципалитеты предоставили данные о земельных участках: вид использования и его характеристики примерно по 20 параметрам (наличие рядом асфальтированных дорог, линий электропередачи, других объектов инфраструктуры, близость к административным центрам и так далее). Полученные оценщиками результаты утвердило правительство области. Данные по каждому участку внесены в единый кадастр, по ним будет начислен налог и арендная плата по итогам 2012 года. Все, факт свершился.
Может быть, ничего страшного не произошло и мы сгущаем краски? Руководитель управления Росреестра по области Игорь Цыганаш так и полагает. Ошибки были? Так при массовой оценке их не избежать. Есть даже разрешенный показатель допустимого количества технических ошибок. Другой фактор, который повлиял на показатели, - работа по оценке начиналась еще до кризиса, несколько лет назад, и все характеристики участка тогда могли быть другими. Следующая кадастровая оценка, которая пройдет через три-пять лет, исправит допущенные перекосы.
Но живем-то мы сегодня, и возросший налог платить придется уже совсем скоро. Да и «вес» ошибок впечатляет. К примеру, по данным председателя Челябинского регионального отделения «Союза садоводов России» Любови Кондаковой, в СНТ «Мичуринец», что вблизи Челябинска, один участок по новой оценке стоит 965 рублей за квадратный метр (не за сотку!), а другой, расположенный на этой же улице, в том же СНТ, - 339 рублей. Первый находится на территории Сосновского района, второй - в черте Челябинска. Что здесь сыграло роль? Несовершенство методики оценок? Лоббистские возможности администрации областного центра, возглавляемой опытным юристом? Можно только догадываться.
И наконец, извечный вопрос: что делать? В любой ситуации, когда гражданин или юридическое лицо с чем-то не согласны, должно быть право и возможность оспорить принятое решение. Формально право у нас есть. Высший арбитражный суд уже рассмотрел ситуацию, когда во многих регионах страны владельцы и арендаторы земли резко возразили против результатов кадастровой оценки.
Решено, что в этом случае возбуждается обычное исковое производство. Истец обращается в суд. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости может служить недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости (наличие асфальтированных дорог или электроснабжения, близость к административному центру).
Однако практика показала, что единственный реальный путь - определить рыночную стоимость объекта недвижимости на ту дату, на которую устанавливалась в процессе оценки его кадастровая стоимость. То есть гражданину достаточно просто определить рыночную стоимость его земли, к примеру, на 1 января 2010 года. Как это определяется - забота независимого сертифицированного оценщика, к которому обратится горожанин. А забота собственника - оплатить услуги этого оценщика, а также квалифицированного юриста, который представит его интересы в суде.
Существующая судебная практика показывает: истцам зачастую удается снизить кдастровую стоимость земли в полтора-два, а то и три раза. Значит, все в суд, как в цивилизованном мире, на который так любят ссылаться наши чиновники? Все бы ничего, только найдет ли в себе смелость кто-нибудь из представителей власти объяснить конкретному садоводу-пенсионеру с пенсией в 10 тысяч, глядя ему в глаза, что он должен потратить 30-40 тысяч рублей на судебные издержки? И представьте в реальности картину, когда хотя бы каждый третий из 800 тысяч землевладельцева и землепользователей пошел в суд!
Кому все это надо?
