Долевое ноу-хау
Челябинское отделение Сбербанка России совместно со строительной компанией «КПД и СК» предложило программу-альтернативу обычной «долевке». Посредником и гарантом в ней выступает кредитная организация. Насколько проект работоспособен в нынешних экономических условиях?
Если и раньше были нередки случаи обмана дольщиков либо банкротства застройщиков, то в условиях экономической нестабильности покупка недостроенного жилья по традиционным схемам становится еще более рискованной — по крайней мере, в глазах обычного россиянина. Поэтому застройщики ищут новые способы привлечь финансы населения в жилищный рынок.
Механизм «ноу-хау» от банкиров и строителей таков: потенциальный покупатель заключает договор о покупке квартиры с застройщиком (который резервирует для него площади в объекте), но при этом зачисляет средства на специальный счет в Сбербанке. Сбербанк, в свою очередь, кредитует строительство этого дома по сниженной ставке. Средства покупателей перечисляются строительной организации только после ввода объекта в эксплуатацию и надлежащего оформления прав собственности (потенциальный покупатель может в любое время отказаться от своих намерений и снять деньги со своего счета).
Таким образом, банк дает вкладчику гарантию возврата денежных средств. На них, кстати, проценты банком не начисляются.
Предприятие-заемщик же приобретает возможность законного финансирования строительства жилого объекта с сокращением затрат по выплате процентов по кредиту, так как ставка пересчитывается банком в зависимости от объема привлеченных средств физических лиц для покупки квартир в финансируемом объекте.
— Кредит выдается на сумму, не превышающую 80 процентов от сметной стоимости объекта, — разъясняет начальник управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования челябинского отделения Сбербанка России Анатолий Скаленко. — Процентная ставка по кредиту на сумму привлеченных средств граждан предполагается в размере пяти процентов годовых, на оставшуюся часть – 18 процентов.
С момента получения застройщиком свидетельства о госрегистрации объекта между предприятием и имеющимися покупателями (на которых были зарезервированы площади) заключаются договоры купли-продажи квартир. Средства с накопительных счетов перечисляются на счет предприятия–заемщика и затем направляются в погашение кредита.
Обеспечивается кредит имущественным залогом застройщика: оборудованием, недвижимостью — например, можно заложить даже строящийся объект, земельный участок или права его аренды этого, а также имущественные права по договору генподряда.
Инициаторы новой схемы считают, что она позволяет гарантировать сохранность средств граждан, предоставляет возможность их срочного изъятия их по первому требованию, снижает затраты граждан на покупку жилья (квартиры на стадии строительства стоят дешевле).
Предложение рассмотрели на одном из июньских заседаний участники антикризисной группы по работе с вкладчиками и дольщиками при Законодательном собрании Челябинской области. Рабочая группа одобрила предложенный механизм, отметив, что на первоначальном этапе стоит отработать его на надежных застройщиках. «Идею» собираются вынести на рассмотрение президиума политсовета челябинского регионального отделения партии «Единая Россия».
Обмен с доплатой
При этом есть другой проект, который этой весной инициировало на федеральном уровне Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК).
Правительство намерено создать фонд-гарант, который «застрахует» одновременно банковские кредиты застройщикам и реализацию будущих квартир, построенных на эти заемные средства.
Предполагается, что аккредитованные в АИЖК банки выдадут кредиты строителям, на которые они начнут воздвигать новые дома. При этом они могут реализовать их на рынке по любой приемлемой цене. Если же значительная часть квартир на момент постройки не получит спроса, то вышеупомянутый фонд выкупит это жилье у застройщиков в пользу соцпроектов (жилье для военных и так далее) по определенной заранее цене.
У каждого региона своя цифра, основное условие — она не должна превышать 30 тысяч рублей за квадратный метр.
Еще один механизм, о котором стоит упомянуть и который — самое главное — уже успешно работает, это проект другого застройщика — группы компаний «Стройком». Заключается он в обмене старых квартир на новые с доплатой.
Например, недавно семья Марии и Эдуарда Бойко передала в «Стройком» свою «двушку», стоимость которой оценили в 1 миллион 700 тысяч рублей и взяла новую квартиру.
- В обмен мы получили трехкомнатную квартиру за 2 миллиона 400 тысяч, с готовым ремонтом, — рассказывает Мария. — В итоге доплата составляет 700 тысяч, из которых часть мы погасили за счет материнского капитала, а часть взяли в рассрочку и не спеша погасим в течение трех лет.
Директор «Управляющей компании «Стройком» Иван Петриди говорит, что сегодня основная часть клиентов готова покупать лишь квартиры в полностью построенном доме без риска недостроя. Покупатели приходят либо со всей суммой, либо вносят предоплату и получают рассрочку до 3 лет под 14 процентов годовых. При этом Иван Петриди отмечает, что даже клиенты "Стройкома", покупающие жилье в рассрочку, могут сразу въехать в новую квартиру: - Более того, благодаря созданным нами паевым инвестиционным фондам заключаемый с клиентом договор регистрируется в федеральной регистрационной палате, а это значит, что еще не рассчитавшись, покупатель квартиры получает все права собственности.
Безусловно, новые механизмы по привлечению капитала в строительство необходимы. В кризис может образоваться замкнутый круг — чем меньше будет строиться квартир, тем выше поднимутся цены и тем, соответственно, сомнительнее их реализация. А продать их «по дешевке» означает для строителей поставить крест на последующем строительстве. А возрождать рынок впоследствии — гигантский и длительный труд. Но насколько жизнеспособен предложенный Сбербанком и «КПД и СК» проект? Главная «шестеренка», которая может поставить под угрозу его запуск — готовность населения отдать свои накопленные кровные в «долевку».
По прогнозам экспертов, жилье на челябинском рынке «закончится» к 2011 году, может быть, незначительно позже. Это означает, что рынок «встанет» — кредитов на новое строительство банки не дают, а построенные в лучшие годы квартиры далеко не всегда окупаются так, как планировалось. Новый механизм «через Сбербанк» — не только защита «дольщиков», но и способ занять деньги у населения. Казалось бы, проект не вызывает особых сомнений — все-таки участвует кредитная организация с высочайшей степенью доверия как со стороны населения, так и государства.
Однако много ли народу сейчас пойдет в «долевку»? Стройрынок «на краю», а население не уверено в завтрашнем заработке. Надо признать, что ипотеку «погубило» не только отсутствие кредитоспособности банков, но и неплатежеспособность либо неуверенность в оной желающих приобрести жилье.
«Те, кто собирается приобретать квартиру, как правило, люди с живыми деньгами, — говорят участники строительного рынка. — Они приходят и вносят всю сумму. Это люди, которые накопили определенные капиталы за предыдущие годы, либо перекупщики жилья».
Деньги на счетах населения есть — по крайней мере, об этом постоянно говорят и чиновники, и бизнесмены. Как их «достать» и пустить в работу? Надо только стимулировать людей вложить их — и рынок «прибавит газу», выживет. Но слишком многое зависит от того, насколько готов русский человек, переживший не один кризис с потерей средств, в очередной раз поверить в гарантии.
Опять же, никто не может гарантировать, что будет в состоянии оплачивать ипотеку с набегающими процентами в течение строительства будущего жилья. Да и пятьдесят процентов первоначального взноса осилят немногие, особенно если учесть, что со снижением заработков люди и так вынуждены «потрошить» свои счета и копилки. Даже тот, кто накопил достаточную сумму, десять раз подумает, прежде чем вложить ее в жилье, не имея финансовой уверенности в будущем. Обнадеживает, что средства можно изъять по первому требованию. Но если это сделают больше половины дольщиков — что будет делать застройщик с уже готовым фундаментом, как возвращать банку заем? В Сбербанке такой расклад пока не комментируют, поскольку проект еще разрабатывается, и обещают ответить немного позднее.
