Если меня убьют, знайте: это родной жэк

Как челябинский подполковник запаса Сергей Зиновьев воевал за ТСЖ.

Отношение челябинцев к товариществам собственников жилья (ТСЖ) неоднозначное. Одни не верят в их перспективность, другие видят в этой форме управления многоквартирными домами едва ли не единственную альтернативу коммунальному беспределу. У руководителя ТСЖ «На Академической» Сергея Зиновьева свой взгляд на проблему.

Сергей Анатольевич - подполковник запаса и хорошо знает: для того, чтобы солдат научился защищать родину, его надо обеспечить теплом, водой, питанием, амуницией. Уроки армейского хозяйствования очень пригодились Зиновьеву, когда вскоре после выхода в отставку он решил создавать ТСЖ. Через год к нему на улицу Свободы приехал посланец с северо-запада и от имени жильцов типовой девятиэтажки попросился в товарищество. Зиновьев понял, что его усилия, кажется, не пропали даром.

Бомжи в подвале нового дома

- Все началось с того, что, закончив службу в армии, я приехал в родной Челябинск и купил квартиру, в которой надеялся комфортно прожить остаток дней, - начинает рассказ Сергей Зиновьев. - Но радость была недолгой: дом новый, а подъезд не убирается, дворника нет, в подвале и комнате мусоросборника живут бомжи, готовят еду, моются, здесь же справляют нужду, по вечерам пьют и поют песни. Я обратился в свою обслуживающую организацию ПК «Жилищник-С» и с удивлением узнал, что квитанции жильцы оплачивают в «Жилищнике», а дом давно обслуживает МП «Тракторозаводское». Обратился в МП, там со мной и разговаривать не стали. Надо было что-то делать. Жильцы поручили мне потребовать отчет от ПК «Жилищник-С», убрать посредника в лице МП и навести прядок в подъезде и на придомовой территории. В ПК надо мной откровенно посмеялись. Пришлось первый раз в жизни обратиться в суд, который неожиданно для меня закончился в нашу пользу, обязав ответчика провести ремонт в подъезде. Накал страстей между противоборствующими сторонами был таким, что на суде директор ПК прокричала мне в лицо: «Я все равно тебя убью!» Придя домой, я предупредил домашних: «Ребята, если меня убьют, знайте: это родной жэк».

Потом началась эпопея с ремонтом. Чтобы отвязаться от меня, «Жилищник» нанял пару студентов, которые стали малевать стены невесть чем. Я выдворил их с милицией, сам купил в «Самоделкине» хорошие краски, кисточки, принес все это в жэк, потребовал от них смету на ремонт, в которую внес коррективы, и настоящих специалистов. В итоге вместо студентов пришли две женщины, профессиональные маляры, смыли старую известку, прошлись грунтовкой, покрасили. Когда работы были окончены, я им в коптерке стол накрыл, купил вина, конфет, чтобы все было по-человечески. Теперь подъезд радовал глаз, но для «Жилищника» я стал врагом номер один. Стало очевидно, что дальше так жить нельзя, и в 2006 году жильцы решили создать ТСЖ, а я согласился его возглавить. Хотя честно скажу, семья была против. «Зачем тебе это надо? - корили меня. - Это же вечная головная боль!» Но я принял решение и в общем об этом не жалею.

Самоуправление в действии

- С созданием ТСЖ жизнь сразу пошла по-другому?

- Далеко не сразу. Всего приходилось добиваться с боем, порой доходило чуть ли не до драки. Представьте ситуацию: ТСЖ создано, на работу приняты специалисты, им надо платить зарплату, а управляющая компания (УК) почти полгода не передает документы на дом, нет доступа в технические помещения. Мы не можем заключить договоры на поставку воды, тепла, электроэнергии. При этом УК выставляет жильцам счета за управление домом, а ТСЖ вручает свои квитанции! УК запугивает жильцов судом и передачей сведений о несуществующих долгах налоговикам, людям грозят невыездом за границу. И так длится два года, пока мы через суд не забираем документы, а начисления бывшей УК признаются неправомерными. В моей армейской жизни было достаточно непростых ситуаций, но они ни в какое сравнение не идут с этими тремя годами борьбы за свой дом.

- И все-таки вы считаете, что у ТСЖ больше преимуществ?

- Убежден, сегодня это самый эффективный способ управления многоквартирным домом. Деньгами, собранными с жильцов в качестве квартплаты, распоряжаются не посторонние люди, а сами жильцы, которые лучше, чем кто бы то ни было, знают состояние своего дома, его проблемы и больше всех заинтересованы вкладывать деньги в собственное жилье. Это самоуправление в действии. Мы приняли свой устав, ежегодно составляем смету доходов и расходов, утверждаем ее на общем собрании, как, кстати, и мою зарплату, а по итогам года правление отчитывается о проделанной работе. Все значимые вопросы и пути решения проблем выносятся на общее собрание. Решения о том, куда направить деньги, принимаются тоже коллегиально, на общем собрании. Именно так мы построили мусорную площадку, оформили бордюры, озеленяем придомовую территорию, и все - из квартплаты, без дополнительных взносов. Член товарищества может по первому запросу получить любой документ, связанный с деятельностью ТСЖ. В жэках, как вы понимаете, это тайна за семью печатями.

Кроме того, ТСЖ значительно оперативней жэка в принятии решений. Поставить водосчетчик в обычном порядке - невероятно трудоемкая и дорогостоящая проблема, для решения которой потребуется несколько дней и очень много нервов. В ТСЖ «На Академической» это делается за пару часов. Я просто спускаюсь в подвал и перекрываю воду. Когда работы в квартире закончены, жилец звонит мне на мобильный, и я включаю воду. Не надо никуда идти, ничего ни с кем согласовывать, вызывать слесаря. И платить тоже ничего не надо. За что платить-то? За то, что я повернул ручку крана? Люди, привыкшие к мытарствам, которые устраивает им жэк, после общения со мной просто не верят, что все, оказывается, может решаться так просто.

Штат меньше, порядка больше

- Председатель ТСЖ не гнушается спуститься в подвал, чтобы отключить воду?

- Для меня это в порядке вещей. Перед тем, как придти на работу в ТСЖ, я закончил платные курсы по теплоснабжению, сдал экзамены, получил удостоверение, потом обучился на курсах электриков, досконально изучил электрооборудование дома, еще закончил курсы по устройству лифтов, которые, между прочим, являются опасными производственными объектами. Это все для того, чтобы знать устройство многоквартирного жилого дома, грамотно его эксплуатировать, контролировать работу подчиненных и, конечно, минимизировать затраты. Поскольку я сам живу в одном из двух домов, входящих в ТСЖ, и большинство простых технических операций выполняю сам, то слесарь на полную ставку мне не нужен. Он у меня на полставки.

- В общей сложности какой штат?

- Виталий Гафнер в одном лице слесарь и дворник, Николай Туринцев - электрик и рабочий по благоустройству, который ухаживает за клумбами, постригает деревья, красит бордюры, Татьяна Долгова - уборщица. Плюс председатель и бухгалтер. У нас нет ни офиса, ни диспетчера. Если возникает какая-то неисправность, - лампочка в подъезде перегорела, кран потек, - жильцы звонят мне на мобильный или бросают записку в почтовый ящик, на котором написаны мои координаты. Мы специально перевесили все почтовые ящики на первый этаж, чтобы, выходя из лифта, жильцы видели телефоны председателя ТСЖ и могли в случае необходимости оперативно к нему обращаться.

- Отражается ли экономия на квартплате?

- Несмотря на то, что ТСЖ у нас маленькое (53 квартиры и 4 нежилых помещения), квартплата уменьшилась. У меня дочка живет в типовой двушке на северо-западе. Там тариф на обслуживание и ремонт, установленный для муниципального жилья городской администрацией, - 8,02 руб. с метра. А у нас 7 руб. с метра. За пользование мусоропроводом дочь ежемесячно платит 23 руб., хотя практически не живет в этой квартире. У нас в ТСЖ вообще нет такой графы, решением общего собрания мы мусоропровод заварили. Зато в доме ни мышей, ни крыс, ни мух. А за уборку двора мы договорились платить больше. И не от общей площади квартиры (непонятно, каким образом метраж квартиры влияет на качество уборки), а от потребности. Я нашел женщину, спросил, сколько ей нужно платить за то, чтобы два подъезда были чистыми. Она сказала: 3 тысячи рублей. Я попросил жильцов утвердить эту сумму под мою гарантию, что подъезд будет в идеальном порядке. Сейчас зарплата уборщицы выросла до 5 тысяч. Чтобы выплачивать ей эти деньги, мы ежемесячно собираем 120 рублей с квартиры. Зато живем в чистоте, не стыдно гостей приглашать.

Уменьшилась и плата за электроэнергию. Раньше работа насосов в подвале, наружное освещение и лифт «съедали» по 2,5 тысячи рублей в месяц, которые делили на всех жильцов. Сейчас, благодаря тому, что мы поставили повсюду японские энергосберегающие лампочки, заменили старые счетчики на новые четырехтарифные, платежи уменьшились до 1,3 тысячи рублей в месяц. И это при том, что за три года тарифы на электроэнергию значительно повысились.

«Пусть я Пиночет…»

- У вас, наверное, жильцы более сознательные?

- В общем, да, ведь мы сами управляем домом, потому и ответственность за его содержание ложится на каждого. Чтобы официально закрепить эту норму для всех собственников, мы разработали правила, запрещающие курить в подъезде, сорить. Особенно это касается тех, кто ремонтирует квартиры силами наемных бригад, а сам проживает в другом месте. В отсутствие хозяев ремонтники ведут себя вольготно, зачастую не считаются с трудом уборщиц, оставляют на лестничной площадке и в лифте остатки цемента и т.д. Поначалу у меня на этой почве случались конфликтные ситуации, я штрафовал нарушителей, а одну семью, которой неоднократно звонил и просил повлиять на ремонтников, в итоге просто не пустил в подъезд, когда они вернулись в свою отремонтированную квартиру.

- Как не пустил?

- Встал и преградил дверь в подъезд, пока жильцы не заплатили деньги уборщице и не извинились перед ней. Конечно, они были шокированы моим поведением, да и перед уборщицами у нас извиняться не принято. Меня даже Пиночетом назвали. А я считаю, пусть я Пиночет, но в домах у меня будет порядок. Вообще в процессе решения, казалось бы, сугубо производственных вопросов, касающихся жизнедеятельности ТСЖ, вскрывается немало психологических и даже этических аспектов. ТСЖ с ее более справедливой системой оплаты труда поднимает авторитет таких профессий, как уборщица, дворник, слесарь. ТСЖ предоставляет право собственнику реально участвовать в управлении домом, формирует чувство самоуважения. Первое время люди просто впадали в ступор, когда на вопрос «Сергей Анатольевич, когда вам удобно отключить в нашей квартире стояк?» я отвечал: «Да нет, вы скажите, когда вам это удобно?» Сейчас никто уже не представляет, что вопросы могут решаться как-то по-другому.

В общем, ТСЖ - совсем другая форма хозяйствования, нежели жэк, в отношении с которым жилец чувствует себя униженным, бесправным и зачастую машет рукой на проявления халатности, несправедливости, - дескать, все равно ничего нельзя сделать. Это неправда, все можно сделать, если захотеть.

- Нервы у вас железные.

- На самом деле я очень устаю, особенно уставал первое время. Выручало только то, что большинство жильцов на моей стороне. Я им очень благодарен за поддержку и понимание. Хотя нерешенных проблем еще много. Года три надо, чтобы окончательно устранить последствия руководства УК. Надо довести до конца вопрос с теплоснабжением домов, отремонтировать второй подъезд, завершить благоустройство, поставить красивый забор, чтобы огородить придомовую территорию.

- Как вы считаете, будущее за ТСЖ?

- Не могу делать глобальных прогнозов, жильцы сами вольны определять, как им жить и управлять домами. Напомню только, что у УК и ТСЖ разные задачи: у первой - извлечение прибыли, а у второй - забота о комфорте жильцов. Конечно, последнее - при условии, что председатель - порядочный человек, но это уже дело жильцов, кого выбирать председателем.

Конечно, мои предпочтения ТСЖ совсем не означают, что в УК работают плохие специалисты. Я хорошо знаю директора ООО «Созвездие» Д. Холода, начальника участка № 1 В. Кетова, это грамотные руководители и прекрасные люди, к которым мне неоднократно приходилось обращаться за помощью. Я вижу, в каких непростых условиях они работают, имея такое количество старых домов. Огромная нагрузка ложится на слесарей и мастеров. Разве можно сравнить условия их работы с управляющими компаниями строительных фирм, обслуживающих новые дома! А тарифы на обслуживание и ремонт для всех одинаковые. Разница между реальными затратами и мифическими, «нарисованными» в муниципальных квитанциях, составляет миллионы рублей. Тарифы должны быть индивидуальными, рассчитанными для каждого конкретного дома. Именно поэтому руководители многих городских структур и ведомств всячески тормозят создание ТСЖ. Мы можем самостоятельно распоряжаться квартплатой, ремонтировать те элементы многоквартирного дома, которые в этом нуждаются, строить финансовую политику исходя из реальных потребностей и здравого смысла, выкупать землю под домом, сдавать помещения в аренду и тем самым уменьшать квартплату и т.д. УК при этом теряет свое влияние и деньги. Кому же это понравится?