Маневры с дефолтами ипотеки

Найден способ избавить обездоленных заемщиков от ипотечных долгов, не выселяя их на улицу.

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) нашло два новых способа очищения обездоленного заемщика от долгов без выселения его на улицу. Испытание на жизнеспособность новый метод пройдет на Южном Урале. Соглашение об этом руководители региона и агентства подпишут в ближайшие дни.

Как помогают сегодня

Жительница Ленинского района Челябинска Ольга Алексеева в 2007 году оформила ипотечный кредит. Сумма - 950 тысяч рублей. Срок - 20 лет. Ежемесячный платеж - 10,5 тысячи. В июле кризисного 2009-го у мужа сократились доходы - выплачивать долг стало не по карману.

Через Южно-Уральскую корпорацию жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) семья получила стабилизационный заем в 127 тысяч рублей. Деньги поступают ежемесячными траншами и идут на платежи по кредиту. Так как финансовое положение семьи, по словам Ольги, в ближайшее время наладится, то от оставшейся части займа Алексеевы откажутся.

Стабилизирующая сумма начисляется всего на год и лишь тем, кто под влиянием кризиса потерял работу или часть дохода. Заем, кстати, также придется вернуть. В итоге, если Алексеевы используют его полностью, то их ежемесячный кредитный платеж потяжелеет на полторы тысячи. И их будут вносить в течение всего срока кредитования. В данном случае - 18 лет. Но Ольга все равно рада: жилье-то удалось сохранить!

Такая схема помощи государства заемщикам будет действовать и в 2010 году. Решение об этом АРИЖК приняло недавно. Кроме того, специалисты агентства предлагают два дополнительных механизма поддержки.

Повторное дробление долга

Вторичная реструктуризация - один из новых видов помощи. Уместен для людей, которые взяли первый заем, но в течение года по объективным причинам так и не восстановили свою платежеспособность. «Объективность причин» - слова ключевые. Как отмечает генеральный директор ОАО «АРИЖК» Андрей Языков, разгильдяям помогать не будут, равно как и владельцам шикарных коттеджей.

Критерии отбора нуждающихся уточняются. Для этого агентство изучает опыт работы банков с собственными заемщиками. 90 процентов схем реструктуризации ипотечных долгов банки провели самостоятельно, без участия АРИЖК.

- Это не может не радовать, - говорит А. Языков. - Значит, заработали рыночные механизмы реструктуризации.

Иными словами, умные банкиры поняли: предложить должнику приемлемую схему расчетов выгоднее, чем агрессивно требовать возврата просроченного долга. Однако и в этом случае нагрузка на должника возрастает на 10-15 процентов: человек вынужден возвращать не только старый кредит, но и оплачивать предоставленную льготу. А доход семьи уже сократился почти на треть и продолжает таять. Если еще и ребенок родился, то «ячейка общества» вообще оказывается на грани нищеты.

Примерно для такой категории людей предусмотрена вторичная реструктуризация. АРИЖК выкупает плохой долг у банка, давая заемщику дополнительную отсрочку. Кредитная нагрузка на человека при этом не увеличивается.

Квартиру продадут муниципалам

Второе предложение АРИЖК выглядит особенно революционным. Если человек, проживая в залоговой квартире, объективно не может выплачивать кредит и на его жилье уже наложено взыскание, то квартиру выкупает АРИЖК и передает ее муниципалитету, который переселяет заемщика в жилье социальное.

Алгоритм примерно следующий:

1. Банк извещает должника о том, что собирается отнять у него жилье и обращается в суд.

2. Заемщик письменно через региональную Корпорацию жилищного строительства и ипотеки просит АРИЖК о помощи.

3. Агентство дожидается решения суда, где фиксируется сумма долга заемщика, и до начала исполнительного производства покупает именно за эти деньги квартиру у кредитора. Рассчитывается в основном государственными ценными бумагами. Предполагается, что идти на эту сделку банкам будет выгодно: ценные бумаги являются госгарантиями и представляют собой «длинные деньги» - одно из условий развития.

4. Квартира ставится на баланс АРИЖК. С жильцом заключается договор найма, который действует до тех пор, пока жилье не продадут муниципалитету и пока муниципалитет не решит, куда именно переселять должников. Ориентировочно процесс займет от 6 до 12 месяцев. Местная власть получает возможность выплачивать АРИЖК стоимость квартиры в течение пяти лет.

В итоге оказавшаяся в муниципальном жилье семья (пристанищем может стать, к примеру, общежитие) освобождается от всех обязательств по выплате ипотечного долга. Предполагается, что эксперимент (пока лишь с двумя квартирами) начнется в декабре 2009 года. Областные власти рассчитывают на участие муниципалитетов Челябинска и Магнитогорска.

«Хотите остаться чистенькими?»

Предложение АРИЖК обсуждалось вчера на совещании в областном правительстве с участием руководства агентства и представителей южноуральских муниципалитетов. Последние к идее отнеслись сдержанно. Некоторые заявили о том, что агентство перекладывает на местную власть свою головную боль. Председательствующий, вице-губернатор Владимир Дятлов, урезонил муниципалов:

- Вы хотите чистенькими быть? Может, вам еще и улицы подмести?

Вице-мэр Челябинска по строительству Владимир Слободской высказать свое отношение к проекту затруднился. Отметил лишь: надо вникнуть. Еще сказал, что денег нет. Равно как и маневренного фонда, куда переселять должников.

Владимир Дятлов указывает на муниципальные общежития и социальное жилье. Но признает: необходимо законодательное решение по использованию этих и других ресурсов в программе.

- Что касается маневренного фонда, то препятствием к его созданию является пробел в Жилищном кодексе, - пояснил В. Дятлов. - Но уже есть поручение от помощника президента Дворковича этот вопрос решить.

Предлагаемые идеи спасения заемщиков применимы ко всем банкам и стандартам кредитования. Специалисты по ипотеке подчеркивают: при возникновении проблем с выплатой долга не надо «залегать на дно» и избегать встреч с кредиторами. Любую проблему можно решить.