Домик оказался «бумажным»

22 участника долевого строительства в Златоусте рискуют потерять квартиры из-за препирательств заказчика с подрядчиком.

Утром деньги, вечером договор

Осенью 2007 года на недостроенной коробке по адресу: квартал Медик, 4а, появилась растяжка с надписью «Продаются квартиры». Объект обещали сдать в эксплуатацию в апреле 2008 года. Деньги физических лиц решили привлечь из-за недостаточного финансирования. Дефицит средств не позволил построить объект (трехсекционный десятиэтажный дом на 120 квартир) в планируемый срок - в течение 2007 года.

На заманчивую перспективу быстрого получения комфортного жилья в удобном районе города клюнули двадцать две семьи. Рассчитывая на расширение жилплощади, многие продали свои обжитые квартиры и дома, взяли кредиты, заняли денег у знакомых и родственников, перевезли пожитки на съемное жилье. И понесли деньги в подрядную организацию - Южно-Уральский филиал ООО «Российская общественная организация инвалидов войн и военных конфликтов» (РООИВиВК) строительной компании «Злато».

Под гарантию вложений был заключен договор (за номером 34) участия в долевом строительстве жилого дома. Эти цифры позже приобрели налет фатального невезения. Но сначала у дольщиков не возникло и тени сомнения в законности документа, поскольку бумага была составлена в муниципальном учреждении - управлении капитального строительства администрации городского округа. Договор был зарегистрирован в правовом управлении мэрии. Его подписали бывший руководитель УКСа и заместитель главы администрации по строительству Александр Храмов, который занимает эту должность и сегодня.

Но регистрационная палата завернула документ по двум причинам. Во-первых, земельный участок, отведенный под строительство, не был оформлен заказчику в аренду, а отдан в безвозмездное пользование. Кроме того, оговаривалось внесение средств не только деньгами, но и материалами, что по закону о долевом строительстве недопустимо. То есть договор как бы повис в воздухе. Люди отдали свои кровные, но до сегодняшнего момента не имеют права на государственную регистрацию своих квартир (которую предусматривал злополучный договор). К тому же ситуацию осложнило то, что деньги, отданные подрядчику, пошли не через кассу УКСа, а напрямую в стройку.

Куда ушли деньги?

Пока провальный договор доходил до регпалаты, его условия начали претворяться в жизнь. Полученные у дольщиков деньги, порядка 20 миллионов рублей, подрядчик положил на отдельный счет и стал расходовать их на приобретение стройматериалов (как и значилось в договоре) и оплату монтажных работ. А по правилам денежные средства нужно было перевести на банковский счет управления капитального строительства и уже из этого источника вести расчеты со строителями.

Но деньги-то, как следует из бухгалтерских отчетов, были израсходованы по назначению. Выходит, что все вклады дольщиков материализовались в стены, окна, унитазы, лифты и прочие составные части здания. Благодаря довеску дольщиков двухсекционная десятиэтажная «высотка» была возведена. Прорисован и нулевой цикл третьей секции. В построенном доме смонтированы системы водопровода, канализации, электропроводка. По условиям соглашения с участниками долевого строительства квартиры уже доведены до необходимого состояния.

Теоретически уже сегодня жильцы могли бы получить ключи и приниматься за отделочные работы. А на практике, как уже говорилось, на «зеленку» они только виды имеют, но получить право собственности на законных основаниях не могут. К тому же их дом стоит практически на стройплощадке, и пока не будет доведена до ума последняя блок-секция, въезжать в квартиры нельзя по нормам техники безопасности. Но сегодня стройка превратилась в долгострой. Финансирование по целевым программам из бюджетов идет по остаточному принципу (4 миллиона на 2010 год), а привлечение физических лиц в долю стало затруднительным из-за кризиса.

Кто кому должен?

После того как договор № 34 не прошел регпалату, заказчик и подрядчик подписали новый документ, согласно которому пункт о «натуроплате» был исключен и деньги инвесторов должны быть перечислены на счет управления капитального строительства. Как рассказывает руководитель филиала СК «Злато» Олег Починкин, по устному согласованию сторон договор был «чисто формальным» и требовался для оформления прав собственности дольщиков. Заказчик не требовал денег со строителей, зная, что они уже в доме. Но со сменой руководства в УКСе тактика застройщика получила разворот на 180 градусов.

Бюджетных инъекций в дом явно не хватает. Чтобы реанимировать строительство последней секции, УКС решил через областной арбитражный суд взыскать с компании «Злато» деньги физических лиц и прочие не попавшие в его кассу долевые инвестиции, всего 41 миллион рублей (с указанием суммы общей задолженности в размере 68 миллионов). СК «Злато» выдвинула УКСу встречный иск о недофинансировании строительства.

- Поступления из бюджетов были недостаточными. Договор был заключен почти на 96 миллионов рублей, и эта сумма должна быть перечислена в течение 2007 года. А на самом деле за три года с нами рассчитались всего на 51 миллион рублей, - говорит Олег Починкин. - Если бы не были задействованы деньги дольщиков, дом довели бы примерно до пятого этажа и на этом стройка бы встала.

Но арбитраж отклонил требование СК «Злато» об объединении в одно производство двух исков: о недофинансировании подрядчика УКСом и задолженности подрядчика в части долевого инвестирования (чтобы не перегружать разбирательство). Иск был выигран УКСом с довеском 400 тысяч рублей в качестве пеней и штрафов за просрочку платежей. Подрядчик обжаловал решение суда в кассационной инстанции, но оно было оставлено в силе.

С кого спросить?

Узнав о том, что они оказались на птичьих правах, дольщики пошли за ответом в УКС. «Вы с нами договор не заключали и денег не давали. Спрашивайте с Починкина», - отрезали им.

Действительно, дольщики заключили с подрядчиком соглашения об уступке прав требования, а он от их лица подписывал договор № 34. Последовав совету, обманутые дольщики подали заявление в прокуратуру, чтобы привлечь руководителя подрядной организации к ответственности.

В возбуждении уголовного дела было отказано после доследственной проверки. Следователь проанализировал бухгалтерские отчеты и пришел к выводу, что в действиях Олега Починкина нет состава преступления, он не злоупотреблял доверием дольщиков, не обманывал их, а вложил деньги в строительство.

Получив на руки бумагу, реабилитировавшую подрядчика, дольщики пошли на прием к главе округа Александру Караваеву. Они были шокированы ответом мэра, как позже выяснилось, не совсем верно понятым, и позвонили в наш корпункт.

«Нам предложили заплатить за квартиры еще раз, а для этого взять ипотечные кредиты. Да ни один банк не даст нам денег, потому что мы и так в долгах. И с какой это стати мы должны платить двойную цену?» - возмущались люди. Во время встречи с Александром Караваевым мы прояснили нюансы той беседы.

- Моя задача - отстаивать права и интересы жителей города, - заверил градоначальник. - И я буду искать решение этой проблемы. Но пока нет законных оснований, чтобы отдать квартиры дольщикам дома в квартале Медик, 4а. На сегодня юристы предлагают возможную схему: дольщики получают права собственности на квартиры, оформив ипотечные кредиты. Параллельно они должны через суд взыскать с подрядчика деньги, которые отдали ему в руки.

Деньги - считать!

- А что толку подавать в суд на человека, который не крал наших денег? Ведь следствие это установило, - недоумевают дольщики. Тем не менее, они решили-таки обратиться к юристу и составить иск. Приготовить его на всякий случай. Поскольку пока на «линии фронта» между заказчиком и подрядчиком временное перемирие. По соглашению сторон решено провести независимую экспертизу.

В Златоуст пригласят комиссию торгово-счетной палаты, дабы специалисты смогли точно определить, сколько денег «забетонировано» в стройку. Каждая из сторон согласна оплатить либо половину, либо полную стоимость экспертизы. В том случае, если в доме, наряду с бюджетными средствами, отыщутся и «кровные» дольщиков, проблема разрешится сама собой.

На этот случай юристы УКСа предложили многострадальным дольщикам свою помощь в составлении искового заявления на признание права собственности. Но беспокоит то, что подход к расчетам у подрядчика и заказчика разный.

- В муниципальных контрактах всегда существует риск, поскольку в них не предусмотрено удорожание, - говорит юрист УКСа Мария Сафина. - Договор заключается на твердую сумму. В данном случае приемочные акты закрывались без учета удорожания, а теперь задним числом «Злато» предоставляет ресурсные сметные расчеты на удорожание материалов.

- С прежним руководством было устное соглашение о том, что сметы на удорожание будут составляться по факту сданных площадей, - пояснил Олег Починкин.

- По закону стоимость объекта может возрасти, но не более чем на 10 процентов, - добавляет главный бухгалтер филиала СК «Злато» Татьяна Петрова. - И базовая цена может измениться, согласно единому тарифному индексу. Так и в данном случае в муниципальном контракте № 51 от 21 июля 2006 года отражено, что стоимость работ определяется с учетом индекса. Мы составляли сметные расчеты на удорожание согласно ценовой политике челябинского завода ЖБИ № 1, где и закупали стройматериалы.

Кстати, две секции дома заказчик уже сдал по приемочному акту в прошлом году, даже не уведомив об этом подрядчика, хотя часть здания еще не зашпаклевана снаружи и не отделана внутри. Какова стоимость объекта согласно тому акту, подрядчику неизвестно. Как утверждает Олег Починкин, УКС не принимает к оплате ни аренду земли, ни архитектурное планирование, ни авторский надзор, хотя по условиям контракта все эти затраты лежат на нем. А по устному соглашению за все платил подрядчик. И документы на эти расходы имеются.

Комиссию ждут со дня на день. Результатов ожидают примерно через два месяца. За это время у одной из дольщиц должен родиться ребенок, по сути, бездомный. Его негде будет прописать, поскольку жилплощадь родителей, у которых живет молодая семья, невелика. Да и остальные дольщики ждут итогов экспертизы с содроганием сердца. Ведь и они рискуют получить «зеленку» на улице.