Чье жилье?

Судебная практика по разрешению споров жильцов общежитий с собственниками зданий до сих пор противоречива.

Жильцы двух пятиэтажек на улице Жукова в Челябинске не могут приватизировать квартиры, образовавшиеся в результате перепланировки общежитий. Спор с номинальным владельцем общаг - Челябинским металлургическим комбинатом - длится больше 10 лет. Покопавшись в юридических нормах, обделенные в праве собственности активисты выяснили: после 1992 года предприятия не имели права ставить жилой фонд себе на баланс.

Квартиры - жильцам

Превращать общаги в полноценные многоквартирники начали в 1990 году. Один из жильцов, Николай Мармышев, рассказывает, что руководство ЧМК тогда само предложило своим труженикам такой способ улучшения жилищных условий. Реконструкцию вели своими силами: привозили кирпич, укладывали.

Исполкомом Металлургического района перестрой узаконил, разрешил прописывать людей по внутренним ордерам ЧМК. К весне 1991 года общежитие заселили. Правда, до 1999 года ордеров на квартиры не дали. Люди забеспокоились, стали подавать иски в суд о признании жилищных площадей квартирами со всеми правами приватизации. Суды вынесли решения в пользу жильцов. Но даже получив ордер, с оформлением квартиры в собственность Николай Мармышев не спешил. Подходила очередь на жилье, в которой он стоял еще с советских времен. В семье ждали второго ребенка, а квартирка в бывшей общаге все-таки тесновата. Закрепление «синицы в руках» ставило крест на шансах получить более комфортное жилье.

Трудно сказать, долго ли ждал бы своего часа Николай Николаевич, но тут вышел новый Жилищный кодекс. Одно из его положений гласит: приватизация жилья вечно бесплатной не будет. Все завершится в 2010 году. Поняв, что ждать нечего, Н. Мармышев решает стать полноправным владельцем имеющегося жилья.

Об изменениях в законе Николай рассказал соседям. Документы в Центр приватизации подавали сообща. Так же вместе получили отказ. Чиновники ссылались на то, что квартиры (в том числе та, где живет Н. Мармышев) не являются муниципальной собственностью. Значит, забрать их себе по закону жильцы не могут. Кто же владеет площадями, если не муниципалитет?

В поисках ответа на этот вопрос люди за пять лет написали в разные ведомства десятки писем. В итоге комитет по управлению имуществом Челябинска ответил официально: жилье на балансе города не числится. Кроме того, выяснилось: дома - в уставном капитале ЧМК.

Металлурги, впрочем, заверили: жилье в муниципальную собственность передадут. Руководство даже письменно обратилось к мэру с просьбой принять в муниципалитет три дома: на улице Жукова, 1 и 3, а также по адресу: улица Дегтярева, 50. Мэрия посоветовала комбинату сначала на себя оформить право собственности на каждую квартиру. Так велит закон.

Переписка чиновников и металлургов затягивалась, дело стопорилось, хотя в 2005-2006 годах заверения с обеих сторон звучали для жильцов весьма оптимистично: оформим, передадим, приватизируете.

Общага комбинату - рознь

Позднее, как утверждает Николай Мармышев, представители комбината дали понять: никакой передачи квартир в муниципалитет не будет, так как предприятие своей собственностью не разбрасывается. Здесь самое показательное не то, что руководство металлургического гиганта радикально изменило свои намерения. Как говорится, хозяин - барин. Хотя жильцам такой поворот явно не на руку. Тем более замаячил рост платы за наем и, возможно, угроза выселения. Показательно другое: люди не опустили рук, стали добиваться уважения своих прав. С переменным успехом прошли все судебные инстанции районного и регионального уровней. Неудач, правда, было больше. Перспектива приватизации ближе не становилась, даже когда с иском к ЧМК обратилась мэрия города, дескать, отдайте общаги сначала нам в собственность, чтобы можно было их передать жителям.

Здесь самое интересное - мотивировка позиции городской власти, в составлении которой активное участие приняли сами жильцы. Оказывается, когда ЧМК из госпредприятия преобразовался в акционерное общество, действовала статья 15 Закона РСФСР от 03.07.1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Она предусматривала определенные способы приватизации, в том числе государственного предприятия путем преобразования его в акционерное общество.

Предусматривалось, что приватизация жилищного фонда регулируется иными законодательными актами РФ. Общежития - жилой фонд. Это тоже записано в соответствующем законе. А жилой фонд по закону от 04.07.1991 года при переходе госпредприятий в иную форму собственности должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан. В том числе права на приватизацию жилья.

- То есть комбинат может общежития содержать, управлять ими, но не владеть, - говорит Николай Мармышев. - При этом право жильцов на приватизацию квартир сохраняется.

В Арбитражном суде Челябинской области представители мэрии и жителей заявляли: сделка по включению общежитий в уставный капитал ЧМК должна быть признана ничтожной.

Позиция комбината, кстати, в суде выглядела довольно убедительно. По словам его представителей, приватизация имущества предприятия проводилась по действующему на тот момент законодательству. И особый порядок приватизации общежитий не устанавливался. Точнее, он распространялся лишь на граждан, а юридических лиц такого рода запрет не затрагивал.

Тем не менее арбитражный суд сделку по включению общаг в уставный фонд все-таки признал ничтожной. Правда, в мотивировочной части. Это подтвердили 18-й Апелляционный суд и в октябре 2009 года - Федеральный арбитражный суд Уральского федерального округа. Но и жильцам, интересы которых представляла мэрия, по сути, было отказано в праве на приватизацию. Аргумент - срок исковой давности на действия комбината истек.

Спор не окончен

Таким образом, ситуация сложилась патовая. Комбинат брать общежития не имел права, но взял. А так как жильцы сразу не возмутились, то старое вспоминать бессмысленно.

Все бы ничего, но такое положение дел (далеко не уникальное) ставит уже немолодых жильцов в жесткую зависимость от домовладельца. Возникает угроза выселения. При неразвитости инфраструктуры социального жилья для людей это может оказаться серьезным ударом. Только лишь потому, что у построенного в советскую пору жилого дома появился вполне конкретный хозяин. И к нему не имеют никакого отношения те, кто десятилетиями живет в квартирах.

Николая Мармышев собрал уже целую коллекцию судебных решений, вынесенных в стране по такого рода делам. Практика Фемиды противоречива. Тем не менее тяжбы продолжаются…