Игроки на коммунальном поле

Общественное объединение регулирует взаимоотношения между управляющими компаниями и потребителями их услуг.

Жители многоквартирных домов Бакала и Миасса создали общественное объединение «ТОСС» (Территориальный орган самоуправления собственников). Его цель - защитить права потребителей в жилищно-коммунальной сфере. Объединение было организовано при поддержке компании «Общественные коммуникации», которая по итогам прошлого года стала обладателем Уральской премии в области связей с общественностью «Белое крыло».

Создание «ТОСС» - следующий этап реализации представленного на конкурс проекта. В его основе - принципиально новый договор, разработанный управлением научных исследований Уральской государственной юридической академии (Екатеринбург). В Миассе и Бакале договор прошел испытания на практике. Собственники нескольких домов утвердили его на общих собраниях. О новшестве в сфере коммунальных услуг рассказал председатель правления «ТОСС» Андрей КУЛАГИН.

За права жителей

- Андрей Иванович, а зачем собственникам объединяться в общество?

- Далеко не все управляющие компании сегодня готовы вести честную и открытую политику. Многие из них отказывают собственникам в выполнении даже элементарных аварийных работ. Например, члены нашего объединения вынуждены были обратиться в суд с жалобой на одну из миасских управляющих компаний, отказавших собственникам в ремонте канализации. В подвале - полный разгром, стоки бегут на землю, блохи прыгают, а управляющая компания ссылается на то, что у нее деньги кончились. Новый договор управления позволяет каждому собственнику добиться выполнения любых работ, предусмотренных правилами ремонта и содержания жилья, невзирая на то, достаточен установленный тариф или нет, есть решение общего собрания о включении в план данных работ или нет.

- Как это происходит на практике?

- По новому договору управляющая компания заинтересована в проведении экспертизы жилищным инспектором. Для этого вызывается представитель контролирующей организации. И после решения суда управляющая компания получает законное право на проведение дополнительных работ. Она заходит на объект и выполняет услугу. Жители платят за нее по факту.

Управление как подряд

- То есть отношения между управляющей компанией и жителями строятся так же, как у подрядчика с заказчиком?

- Совершенно верно. Бакал был выбран нами в качестве одной из экспериментальных площадок для реализации проекта, поскольку управляющие компании этого города имеют большой опыт работы по внедрению подрядных отношений в сферу обслуживания жилья. Здесь почти 30 процентов многоквартирных домов вот уже несколько лет работают на индивидуальном тарифе, учитывающем состояние того или иного здания, потребности и уровень платежеспособности жителей. Вместе со специалистами управляющих компаний разработан такой перечень услуг по управлению жильем, который позволяет рассматривать услугу по надлежащему содержанию как комплекс подрядных работ. Их приемку осуществляют собственники. Стоимость каждой отдельной работы также устанавливается соглашением сторон либо по определенной ими методике. Это дает возможность оспорить действия управляющей компании как с точки зрения объема и качества, так и с точки зрения цены за ее услуги.

- А в роли подрядчика всегда выступает управляющая компания?

- Нет, для удешевления услуги собственники имеют право требовать проведения конкурса по выбору подрядных организаций. А если качество выполненных работ оставляет желать лучшего, и собственники отказываются подписывать акт приемки, им уже не нужно обращаться в суд для перерасчета: определение его величины и порядок проведения регламентирован положениями договора.

По сути ТСЖ

- Новый Жилищный кодекс предоставляет жителям многоквартирных домов право самостоятельно управлять своей недвижимостью в форме ТСЖ - товариществ собственников жилья. А в чем преимущество общественного объединения?

- ТСЖ, несомненно, является наиболее прогрессивной формой управления жильем. Но как показывает практика, создавать товарищество имеет смысл в новом жилье, которое не требует больших затрат на ремонты. Нужно учитывать: ТСЖ (а значит, и его председатель) несет полную ответственность за безопасное проживание в доме. Не всегда найдешь человека, который бы согласился возглавить ТСЖ и нести такую ответственность, располагающего достаточным временем и опыт, чтобы заниматься борьбой с должниками, наймом подрядчиков и так далее.

Новый договор создает механизмы взаимодействия с управляющей организацией, позволяющие жильцам получить права, сравнимые с теми, которые есть у собственников в ТСЖ, при этом вся ответственность ложится на жилищное предприятие.

- Какие механизмы уже наработаны?

- В Бакале, например, наши активисты организовали в нескольких домах сбор доверенностей на участие в общих собраниях. Теперь провести такое собрание очень просто: в нем вместо отсутствующих жителей принимают участие старшие подъездов. Это позволяет отклонять от приемки некачественные работы, корректировать перечень услуг и уровень платежа. По сути дела, в этих домах появилось ТСЖ, правлением которого являются люди, получившие доверенности от своих соседей.

- Зачем управляющие компании идут на беспрецедентное расширение полномочий жителей?

- Если они хотят успешно конкурировать на рынке управления жильем, они обязаны максимально учитывать запросы тех, кого обслуживают, обязаны находить с ними общий язык, обеспечивать свою ответственность перед собственниками. Кроме того, новый договор управления позволяет управляющим компаниям эффективно продавать жителям дополнительные услуги по ремонту и содержанию общего имущества, что должно сказаться и на качестве обслуживания, и на доходности этого бизнеса.