В Челябинске опять начнут строить доходные дома

До недавнего времени единственной возможностью решения жилищной проблемы для большинства россиян оставалась покупка жилья. Сейчас ситуация меняется. В Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде строятся доходные дома, квартиры в которых сдаются внаем.

Такое жилье появляется и в Челябинске, пока - для студентов ЧелГУ и ЮУрГУ. Группа компаний «Стройком» сдала в многоквартирном доме на Тополиной аллее подъезд под коммерческую аренду. КПДиСК построила доходный дом «Островский» на одноименной улице. СК «Артель-С» намеревается возвести дом на Северо-Западе, два подъезда в котором также будут использоваться под коммерческий найм. О том, что такое коммерческая аренда жилья сегодня и какой она будет завтра, рассказывает первый заместитель министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области Сергей Сихарулидзе.

- Аренда жилья была у нас и раньше, но вне цивилизованного, налогооблагаемого рынка, - говорит Сергей Важевич. - Между сторонами устанавливались бездоговорные отношения, никто ни за что не отвечал, все делалось по-серому, на уровне бытовых договоренностей.

Исключение составляли, пожалуй, только элитные квартиры, сдававшиеся в аренду для обеспечения квартирами топ-менеджеров предприятий: там заключались договоры, платились налоги. Кроме того, существовало ведомственное жилье предприятий, которое тоже можно считать одной из арендных форм. Хотя это, конечно, не совсем аренда - уже в силу мизерности платы за найм, не гасившей затрат на строительство и содержание. Сейчас аренда жилья появляется в своем настоящем виде. Ее суть в том, что человек получает квартиру не в собственность, а во временное пользование за адекватную затратам плату (которая все равно меньше, чем на «сером» рынке). Такое жилье особенно ценно при трудовой миграции, для студентов, молодых специалистов, еще не решивших окончательно, оставаться им в этом регионе или нет.

Развитие института коммерческой аренды жилья - важное условие решения проблемы доступности жилья, позволяющее гибко реагировать на изменение демографической ситуации, уровня занятости и доходов граждан. Человек мобилен, легок на подъем, не связан необходимостью в случае переезда заниматься продажей ставшей ненужной квартиры. Рынок коммерческой аренды жилья - интересный и перспективный, и если цивилизованно, большими объемами в него входить, можно сделать регулируемым по цене и качеству предоставления услуг.

Но законодательство РФ пока не готово к переменам. Ни в Жилищном, ни в Градостроительном кодексах нет понятия «арендное жилье» или «доходный дом», поэтому масса вопросов остается открытой. Как быть, если у семьи, живущей в арендной квартире, родился ребенок, будет ли он иметь право на эту жилплощадь? Надо ли регистрировать человека, вселившегося в арендное жилье? Будет ли договор коммерческой аренды основанием для временной регистрации?

А взять налогообложение. Сегодня у юридических и физических лиц, сдающих квартиры внаем, по-разному рассчитывается налог на недвижимость: первые платят 2,2 процента от стоимости жилья, вторые - 0,1-0,3 процента, в 10 раз меньше. Если новая квартира стоит два миллиона рублей, то юрлицу надо будет заплатить 40 тысяч рублей в год налога, который ляжет на арендную плату. Какой же инвестор будет вкладывать деньги в такой затратный проект? Серьезным тормозом может стать и процедура выделения земли под строительство. По действующему законодательству земля выделяется только на основе аукциона. Возможно, в этом случае нужен не аукцион, а конкурс, а может, надо предоставлять землю без конкурсов, как на обычный коммерческий объект.

- Кто может выступить инвестором строительства арендного жилья и как оно будет называться - муниципальное, арендное?

- Скорее всего, будет несколько вариантов: жилье может быть и муниципальным арендным, если инвестором выступил муниципалитет, и государственным областным или федеральным, если деньги дает государство, а может быть полностью частным, если строительство проинвестирует физлицо. Именно собственник, а не арендатор, выбирает управляющую компанию, решает вопросы управления домом. Через 10-15 лет, когда вложенные средства окупятся, он получит дом в собственность и сможет начать очередной проект.

- Пока в области проекты, связанные с коммерческим наймом жилья, обкатываются на студентах. Когда появятся настоящие подвижки?

- Да, таких проектов пока единицы, и они носят социальную направленность. Но ситуация будет меняться. Постановлением правительства Южного Урала утверждены изменения в областную целевую программу «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на 2011-2015 годы, в которую включена подпрограмма развитие жилья эконом-класса, в том числе арендного жилфонда, разработанная министерством строительства, инфрасруктуры и дорожного хозяйства Челябинской области. Подпрограммой предусмотрены субсидии для участников рынка жилищного строительства, которые пойдут на погашение процентов по кредиту, обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков под строительство и так далее. В текущем году на эти цели было выделено не так много - четыре с лишним миллиона рублей, поэтому крупные застройщики не проявили интереса к проекту. В 2012-м, надеемся, сумма будет более весомой, а с 2011 по 2015 год на территории области предполагается построить более 20 тысяч квадратных метров арендного жилья.

- Приватизация жилья не дала ожидаемых результатов: люди так и не почувствовали себя собственниками, многие не платят за квартиры, выселить их невозможно, идет недофинансирование жилфонда, он ветшает. Поможет ли решить эту проблему коммерческая аренда?

- Такая картина не только у собственников жилья. Типичная ситуация: банки не могут выселить семью с ребенком, не выплатившую стоимость ипотечной квартиры, суд на стороне семьи. В России уже две тысячи таких случаев. У арендаторов жилья подобные ситуации будут сведены к минимуму. Если нет денег заплатить за жилье, гражданин там просто не станет жить. А что касается обветшания наших домов, то здесь многое зависит от сознательности жильцов.

Многоквартирный дом на 90 процентов принадлежит собственникам, и там, где эту собственность берегут, как правило, все в порядке. Беда в том, что у нас немало людей, которые искренне считают, что все им должны, а они - никому.

Мы недавно получили заявление одного челябинца примерно такого содержания: я установил себе в квартире водосчетчик, поставил на него магнитик и начал скручивать показания в обратную сторону, а вы поставили общедомовой счетчик на входе в дом и после этого всю разницу раскинули по квартирам, заставив меня заплатить втрое больше за воду. Это поразительно - автор заявления даже не понимает, что признается в воровстве и при этом чувствует себя вправе что-то требовать! Видимо, должно смениться еще не одно поколение, чтобы исчезла эта иждивенческая позиция: пусть государство мне все дает, а я платить ни за что не должен.

- Почему на Западе почти две трети жилья арендное и только треть частное, а у нас наоборот?

- Очень большой объем муниципального жилья в Европе появился во времена кризисов и в послевоенные годы, когда надо было восстанавливать экономику. Жилье строилось на государственные деньги и заводило экономику, как стартер. Благодаря ему люди получали рабочие места и кров. Сейчас у нас похожая ситуация: надо завести «экономический строительный мультипликатор», и строительство доходных домов может стать таким катализатором. Думаю, реальное оживление этого сегмента рынка началось бы, если бы само государство вложилось в строительство доходных домов: построило, к примеру, целый квартал и сдавало в аренду учителям, воспитателям, врачам, малообеспеченным, компенсируя часть арендных платежей за счет местных бюджетов. Аналогичную политику могут вести предприятия и компании, это будут и в социальном, и в финансовом плане нормальные проекты. Когда же пересмотрят налоговую политику и решат другие проблемы, связанные с реализацией идеи арендного жилья, его строительство станет настолько привлекательным для инвесторов, что его развитие еще и сдерживать придется.

- Считаете, за арендным жильем будущее?

- Я в этом уверен. Сейчас в Челябинске 24 миллиона квадратных метров жилья и жилых помещений на миллион населения - то есть по 23-24 «квадрата» на человека. Рынок продаж жилья не может бесконечно развиваться. Рынок аренды более гибкий и емкий, он способен потеснить рынок продаж. Зачем покупать квартиру, если в ней и так можно спокойно жить? В итоге рынок продаж может уменьшиться, соответственно деньги оттуда будут перетекать в рынок арендного жилья и этот мульпликатор заработает. Когда? Не исключено, что уже через два-три года.

Аренда жилья сто лет назад

В 1909 году Челябинск бил рекорды по дороговизне жилья. Начальник музейного отдела центра историко-культурного наследия Челябинска Владимир Боже нашел в «Известиях челябинского общества потребителей» заметку, в которой говорилось, что квартиры в Челябинске стоят дороже, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Это было связано с тем, что за три с небольшим десятилетия, с 1884 по 1917 год, население Челябинска увеличилось в 10 раз.

- Поскольку спрос на жилье был высоким, большой популярностью пользовались доходные дома, - рассказывает Владимир Стейгонович. - Практически вся улица Уфимская, ныне Кировка, состояла из доходных домов. На первом этаже обычно располагался магазин, а на втором находились квартиры. Сохранились дома купца Холодова, провизора Плонского. Один из старожилов Челябинска рассказал мне, что в доме, в котором сейчас магазин «Книжник», размещался филиал крупнейшего в России Русского торгово-промышленного банка. Сотрудники занимали только один этаж, а другой сдавали, и на эти средства содержали все здание. То есть формат аренды использовался не только отдельными гражданами, но и организациями. Кроме того, были целые профессиональные сообщества, для которых аренда жилья была закономерной альтернативой собственности. Это, к примеру, работники народного образования, приписанные к округам, границы которых не совпадали с географическими границами губерний. Учителя перемещались в рамках этих округов, им не было смысла покупать жилье, предоставлялась служебная квартира.

Кроме того, предки были активнее нас. Каждый принадлежал к определенному сословию (мещанство, купечество, крестьянство) и, высказывая какую-то точку зрения, всегда знал, что за ним стоит сословие, которое его поддерживает, разделяет позицию. Сегодня собственников жилья призывают к управлению многоквартирным домом, а желающих нет, каждый сам за себя, у людей атрофировано стремление к самостоятельности.

Вообще покупка жилья как единственная возможность решения квартирного вопроса - изобретение современной России. Я помню одну из передач радио «Свобода» с Довлатовым и Генисом, где речь шла о том, что наши уезжающие на ПМЖ за рубеж соотечественники вызывают удивление своим стремлением покупать жилье. У западных людей другие ценности и ориентиры.