На «святое» обещают не посягать

В Челябинске дешевеют подержанные квартиры. Снижение цен на новое жилье эксперты прогнозируют, но очень осторожно.

Разговоры о предстоящих катаклизмах на жилищном рынке не стихают даже в разгар лета. Хотя по сложившемуся за последние 20 лет «расписанию» все неприятности у нас происходят в августе. А экономические беды - вообще во второй его половине. Тем не менее кризис берет свое. И уже зазвучали прогнозы о массовых банкротствах строительных компаний (в том числе рожденных государством корпораций жилищного строительства и ипотеки), росте числа обманутых дольщиков, обилии ипотечных дефолтов с выселением семей на улицу. MediaЗавод.ру выяснил, чего из перечисленного ждать южноуральцам.

Подешевеют ли квартиры?

Алексей и Анна, проживающие с двумя детьми в ведомственном общежитии, очень удивились, когда на днях знакомый предложил им срочно купить двухкомнатную квартиру в «хрущевке» на улице Доватора областного центра всего за миллион рублей. Хотя еще месяц назад такое жилье даже за цену, вдвое большую, рассматривалось как вполне удачный вариант. Правда, миллиона у семьи из четырех человек все равно нет, но сам факт предложения показателен.

Значит, реальное снижение цен, которое так долго обещали властные структуры, все-таки началось. Однако причина не в росте объемов строительства, а в утрате способностей людей жилье покупать.

Крах ипотеки ударил по спросу, а значит, и по строителям. Механизм экономического капкана для компаний прост. Кредиты на покупку участков под дома взяты, а на возведение этажей дольщики деньги не несут. Во-первых, в кризис финансовые запасы люди берегут на покупку продуктов. Во-вторых, взять ипотеку под средние 20 процентов годовых способен лишь очень состоятельный заемщик, если ему вообще такой кредит нужен.

Тем не менее от обязанности расплачиваться с банками строителей никто не освобождал. Деньги им нужны, чтобы выжить. Исходя из этого, банкиры прогнозируют «выброс» на рынок жилья, которое на данный момент почти готово и завершить его компаниям не составит большого труда. То есть, при достаточно низком спросе может произойти рост предложения, что, по формальной логике, неизбежно должно повлечь снижение цены квадратного метра.

Строители в основном говорят, что водить на рынок особенно нечего. Жилье, находящееся в завершающей стадии готовности, уже раскуплено дольщиками. Оставшаяся же часть несущественна и просто не в состоянии повлиять на цену.

- Сегодня стоимость жилья на первичном рынке близка к себестоимости, - пояснили нам в пресс-службе холдинговой компании «Массив». - При этом в связи с падением покупательского спроса снижаются и объемы ввода жилья в эксплуатацию. Два этих фактора позволяют говорить о том, что в среднесрочной перспективе цены на первичном рынке начнут расти. Что касается «проседания» рынка ближайшей осенью из-за якобы массового выброса застройщиками квартир, то в «Массиве» срок сдачи большинства объектов - 2009 год. Соответственно, осенние предложения компании не будут отличаться от сегодняшних.

По словам генерального директора Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Александра Кондрашова, значительного снижения цен на новые квартиры не произойдет. Даже несмотря на то, что количество выданных ипотечных кредитов сократилось в разы, а объемы вводимого на территории области жилья - всего на 30 процентов. Хотя, по статистике, предложение падает медленнее, чем спрос, затраты, понесенные строителями несколько лет назад, при формировании цены будут определяющим фактором.

Выселят ли должников?

По данным правительства региона, в области насчитывается более тысячи просроченных ипотечных кредитов. Платежи по ним не производились свыше 60 дней.

- Ничего драматичного, - говорит Александр Кондрашов. - Во-первых, в сравнении с 65 тысячами кредитов, выданных за пять лет, это немного. Во-вторых, причиной задержки платежей может стать отъезд человека в отпуск или длительную командировку.

Однако проблемы, связанные с кризисом, существуют. За полгода в ЮУ КЖСИ обратились 1587 южноуральцев. 63 заемщика написали заявления с просьбой реструктуризировать долг. 41 заявка отправлена в Москву, в Федеральное агентство по реструктуризации. 12 семей получили стабилизационный заем.

- Наш банк является сервисным агентом АИЖК, - говорит руководитель Челябинского филиала коммерческого банка «Агропромкредит» Елена Семичастная. - Существуют разные виды помощи клиентам, оказавшимся в сложной ситуации. Стабилизационный заем - один из них.

При соблюдении ряда условий на сумму просроченной задолженности на год вперед клиент получает кредит от агентства по реструктуризации. Эти средства идут на погашение по графику ипотечного кредита. Через год заемщик должен возобновить самостоятельное исполнение своих обязательств перед банком. Однако стабзаем тоже нужно оплачивать, поэтому и желающих немного. Александр Кондрашов видит в этом положительный момент: люди в большей степени надеются на себя и своих близких, направляют на погашение долга собственные активы. Например, личное авто.

В самом худшем случае квартиру должника выставят на торги через судебных приставов. Ему это невыгодно, так как данная конкретная жилплощадь падает в цене.

- Если заемщик осознает сложность положения, ему лучше продать квартиру самостоятельно, - советует Елена Семичастная.

Из 385 просроченных кредитов ЮУ КЖСИ вопрос по трем решается в суде. Однако эти дела не остро социальны:

- К примеру, супружеская пара после развода не может решить, кому платить за взятую по ипотеке квартиру. Вот тогда и вмешивается суд, - поясняет А. Кондрашов.

Вероятность увеличения числа частных дефолтов по ипотеке опрошенные нами эксперты не исключают. Равно как и попыток банков изъять жилье. Однако большинство специалистов склоняются к тому, что массовым явлением это не станет: властям напряжение в обществе ни к чему, и они сделают все, чтобы ситуацию сгладить.

- Все понимают, что квартира - это святое, - в свою очередь успокаивает Александр Кондрашов.

По словам гендиректора ЮУ КЖСИ, корпорация не намерена в этом году начинать новое строительство собственных объектов, сосредоточившись на решении проблем «чужих» дольщиков. Например, завершая начатые проблемными компаниями объекты. Это уже практикуется в Копейске. Рассматривается возможность выхода с подобными проектами в Магнитогорск.

Вариант собственного банкротства корпорация отвергает категорически.