Купить нельзя отложить

Приобретение жилья скоро может стать реальностью для тех, кто не очень богат, но уверен в завтрашних доходах.

Сегодня, когда цены на недвижимость если не рухнули, то, как минимум, сползли, перспектива обзавестись жильем, на первый взгляд, не столь уж призрачна. До кризиса, чтобы взять ипотечный кредит на 20—25 лет и купить однокомнатную квартиру в Челябинске, семья из четырех человек должна была зарабатывать в месяц не меньше 50 тысяч рублей. Каков сейчас должен быть объем кошелька, позволяющий рассчитывать на собственный угол?

Цена на метр спустилась

Удешевление жилья фиксируют большинство опрошенных нами экспертов. Особенно те из них, кто связан с продажей квадратных метров, а не с их строительством.

По словам директора ООО АН «Информ плюс» Лейлы Рудь, цены на «хрущевки» за период кризиса снизились вдвое. Фактическая цена продажи нового жилья упала на 30—40 процентов, хотя это не так очевидно: предлагается новое жилье по докризисным расценкам и продается не столь массово, как, например, квартиры на вторичном рынке. Тенденция удешевления жилья, вероятно, сохранится и в ближайшей перспективе.

Директор агентства недвижимости «ДомИНВЕСТ» Лев Шпайзман давать прогнозы на несколько месяцев вперед не решился, пояснив, что мнения экспертов и аналитиков по этому поводу слишком сильно разнятся.

— Не стоит именно сейчас торопиться с покупкой квартиры, — предостерегает он. — Ситуация на рынке первичного и вторичного жилья складывается таким образом, что снижение стоимости квадратного метра в Челябинске достигает пяти процентов в месяц. И цены продолжают падать. Поэтому нужно подождать хотя бы до осени, когда падение может достичь точки минимума.

В пользу того, что квартиры будут дешеветь и в перспективе, нередко приводится такой аргумент: банки начнут массово реализовывать жилье своих должников. Однако эта версия выглядит довольно экзотично.

— Вряд ли реализация банками квартир, находящихся в залоге, может повлиять на рыночную цену жилплощади, поскольку явление это не будет массовым, — говорит директор по розничному бизнесу Челябинского операционного офиса Альфа-Банка Наталья Воронкова. — Скорее, будут единичные случаи, поскольку каждый банк в настоящее время предлагает своим клиентам программы отсрочки, реструктуризации ипотечных кредитов при предоставлении клиентами документов о тяжелом финансовом положении.

Отрезвляющими моментами в мечте о собственной крыше являются несколько вещей. Во-первых, взлетевший за период кризиса банковский процент по кредиту. Как признался один сотрудник коммерческого банка, в ипотеку с такими ставками он бы не «влез» даже при крайней необходимости. Во-вторых, для ипотечных игр нужна хотя бы пара сотен тысяч рублевых сбережений на первоначальный взнос. Деньги не так легко скопить, а в период кризиса еще нужно убедить себя их потратить. Пусть даже на столь нужную жилплощадь. Тем более, стабильность доходов при возросшей угрозе безработицы не так очевидна.

Ставки стали плавать

Величина банковского процента в немалой степени зависит от макроэкономики, а вот схемы овладения метражом можно совершенствовать и на уровне региона.

Как мы уже сообщали, Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) предложила усредненный расчет ипотеки на приобретение жилплощади в поселке Первомайский. Семья из трех человек, желающая купить однокомнатную квартиру (метраж чуть больше 30 квадратных метров стоимостью 735 тысяч рублей) должна иметь совокупный доход в 21 тысячу. Новизна в том, что если нет первоначального взноса (он требуется в 30 процентов), его можно скопить, арендовав квартиру на четыре года и выплачивая каждый месяц по 8 тысяч рублей. Из них три тысячи — арендная плата, пять тысяч — вклад в счет будущего первоначального взноса. Последнюю составляющую арендатору вернут, даже если он расторгнет договор аренды. Правда, пять процентов все-таки вычтут. Если расторжения не произойдет, то корпорация предоставит кредит на 15 или 20 лет по ставке, действительной на момент получения кредита.

Для челябинского офисного клерка или заводского труженика минус такой схемы в том, что до квартиры в Первомайском после работы надо еще добраться. Без машины не обойтись.

Найти приемлемые схемы покупки жилья пытаются и коммерческие строительные компании.

— В рамках антикризисной программы мы разработали целый ряд маркетинговых предложений, — рассказывает генеральный директор управляющей компании «Стройком» Иван Петриди. — Прежде всего, это программы, предусматривающие обмен старого жилья меньшей площади на новое. Старая квартира вносится в счет предоплаты. Кроме того, в случае приобретения жилплощади более 100 квадратных метров заемщик получает возможность жить в старой квартире до тех пор, пока в новой не закончится ремонт.

Холдинговая компания «Массив» предоставляет рассрочку на год с фиксированной стоимостью квадратного метра. Как пояснила начальник отдела реализации Оксана Романова, процент скидки при этом зависит от размера первоначального взноса, а график платежей составляется индивидуально.

— Минимальный первоначальный взнос по договору долевого строительства составляет 10 процентов от стоимости, — говорит О. Романова. — К примеру, при покупке однокомнатной квартиры в поселке Чурилово стоимостью 1 миллион 252 тысячи рублей минимальный взнос составит 120 тысяч. В этом случае заемщику предоставят рассрочку на один год. Таким образом, человек приобретает жилплощадь напрямую, без участия банка.

И «Стройком», и «Массив» планируют в ближайшее время запустить программу коммерческого найма с последующим правом выкупа, сходную с той, которую реализует КЖСИ.

Что касается процентных ставок, то кризис заставил банки быть более гибкими. Например, «ВТБ 24» предлагает программу «Ипотека. Готовое жилье», предусматривающую переменные процентные ставки.

— Это особый вид ипотечного кредита, ставка по которому не фиксируется на весь срок кредитования, как по классической программе, — говорит начальник отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ-24» Ольга Щербакова, — корректируется дважды в год (лишь в первый год кредитования ставка фиксированная) — 3 апреля и 3 октября в зависимости от ставки рефинансирования Банка России. Это равновесная ставка рынка, которая устанавливается в зависимости от текущей экономической ситуации в стране. Благодаря этому клиент не только застрахован от неожиданностей, но и значительно выигрывает при улучшении экономической конъюнктуры.

Однако проблема в том, что экономическая конъюнктура может не только улучшаться. Соответственно и плавающая ставка не обязательно снизится.