Земельный детектив

Из-за плохого учета земель и «дырявости» законов страдают собственники и не прекращаются суды

Год назад «Челябинский рабочий» публиковал цикл материалов о земле. Открывался он статьей о пашне. В ней шла речь о том, что в области немало земель заброшено, необходимо возвращать их в оборот, а также о том, что над нивой нависла угроза «уплыть в никуда». «В никуда» - значит стать жертвой повальной скупки. За год ситуация только усугубилась. Районные главы обеспокоены тем, что безответственным скупщикам у нас уже практически «везде дорога». Зачастую - благодаря странным действиям различных чиновников, «удобному» закону и другим факторам.

Во всем виноват компьютер?

Ну и что, скажет читатель и законодатель: скупают - и ладно, а то паи годами никому не нужные «гуляют». Если для пользы - никто не возражает. Только зачастую земли скупаются для последующей перепродажи либо для использования их совсем не по назначению. А порой земля просто выбивается из-под ног крестьян, вырывается из рук тех, кто заявился на нее раньше. Об этом рассказали ныне уже бывший глава Красноармейского района Василий Васичкин и начальник сельхозуправления Василий Трапезников.

Имена активных скупщиков давно известны: это Александр Карелин, некий господин Сальников, Анна Агеева и агрофирма «Шумек».

- Я вела борьбу за эти паи, входящие в земли бывшего СООО «Лазурное», два года, - рассказывает от имени дольщиков земли жительница поселка Лазурный Вера Баранова. - В 2005 году ко мне обратились работники лазурненского детсада и попросили продать свидетельства пайщиков - людям понадобились деньги, так как хозяйство в то время обанкротилось. Я обратилась к юристам, меня ждал сюрприз: оказывается, арбитражный управляющий М. Сабиров собирается продавать нашу землю!

Пайщики «Лазурного» (больше 100 человек) во главе с Верой Барановой решили выйти с землей из состава обанкроченного хозяйства. Первый бой выиграли: после хождения по инстанциям В. Баранова отстояла тысячу гектаров. Часть потом продали соседней «Ильинке», остальную землю оформили в собственность бывшим пайщикам.

После Сабирова конкурсным управляющим назначили Сергея Широкова. И в 2007 году гражданку Баранову вызвали в суд в качестве ответчика по иску некоего предпринимателя Сергея Гришаева. Он утверждал, что купил у Широкова семь с половиной тысяч гектаров земли бывшего «Лазурного» (это вся площадь), и в составе этих земель оказались участки нынешних собственников, за которых в 2005 году боролась Вера Баранова. Женщина доказала, что она добропорядочный приобретатель. Последовала серия новых судебных разбирательств. Земля переходила из рук в руки. В конце концов 18-й апелляционный суд и Апелляционный суд УрФО в Екатеринбурге встали на сторону Барановой. В процессе последних судов Гришаев пытался добиться от Веры Барановой отказа от тяжб, предлагая при личной встрече миллион рублей. Однако не удались ни взятка, ни рейдерство.

Каково же было удивление 119 собственников, когда они внутри «своего» поля в 547 гектаров «наткнулись» на выделенные участки площадью 28 и 4,7 гектара. Выяснилось: в компьютере кадастровой палаты (местного управления Роснедвижимости № 3) они числятся как свободные. На обращение «кадастровики» ответили - «сбой в компьютере».

Самый удивительный сюрприз случился у жителей села Шумово. Им выделили участки под строительство домов, и некоторые уже получили на них свидетельства о госрегистрации права на недвижимое имущество - «зеленки». Но землю под жилье распахали механизаторы уже знакомой ООО АФ «Шумек». Оказалось, что участки шумовцев, уже оформленные на них, поглотил другой кадастровый план - на земли сельхозназначения. Снова компьютерный сбой?

Кто быстрее

СХП «Красноармейское» судится с госпожой Агеевой. По словам представителя хозяйства юриста Виктора Васильева, женщина незаконно скупает землю - даже ту, что находится в обработке. Межует и получает кадастровые номера на участки. Затем перепродает. О выделе участков она подает объявления в СМИ, не указывая адреса, как того требует закон. В результате некуда отправлять претензии и возражения по выделу. Обычно есть только номер сотового телефона, который не отвечает. Иногда бывает фиктивный почтовый адрес. Такой способ используют и другие скупщики. По закону - весьма расплывчатому - они могут реализовать землю после объявления в СМИ. Эту лазейку и осваивают весьма успешно «земельные бизнесмены».

- Почему в палате выдают кадастровый план повторно - другому человеку? - недоумевает Василий Трапезников. - В итоге «второй» человек идет, заполняет его и может выделять пай, который уже, можно сказать, гарантировали другому.

Чтобы расширить свои посевные площади, «Красноармейское» решило купить земли бывшего ЗАО «Шумовское» (банкрот). У дольщиков приобрели 650 гектаров, произведено межевание и получен кадастровый план земель. И вот в сентябре 2009 года представители хозяйства с кадастровым планом на те самые 650 гектаров прибыли в регистрационную службу для оформления права собственности. И оказалось, что этот участок уже оформлен на другого собственника! Под тем же кадастровым номером, который принадлежит хозяйству. Собственник - некий Владимир Фролов, главный агроном уже знакомой нам агрофирмы «Шумек». По словам Виктора Васильева, руководитель палаты Татьяна Лялина не имела права выдавать экземпляр кадастрового плана, уже выданного ранее «Красноармейскому». Тем более что в этот экземпляр не вписан правообладатель.

Директор «Красноармейского» написал заявление в РОВД, прокуратуру, в котором описал ситуацию, сложившуюся вокруг деятельности территориального отдела № 3 областного управления Роснедвижимости. Представители хозяйства уже обратились в суд с требованием признать незаконной выдачу вторых экземпляров кадастровых паспортов и планов, а также признать недействительным право собственности на землю.

В районной администрации и сельхозуправлении очень хотят разобраться, в чем же дело.

- Мы хотим хотя бы, чтобы нам разъяснили: кто прав, а кто заблуждается? - говорит Василий Трапезников. - Если мы - пусть аргументируют, почему.

«Виртуальная» земля

Как известно, в конце прошлого года Управление Роснедвижимости упразднено. Оно присоединено к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Челябинской области. Новая служба занимается в числе прочих и функциями по кадастровому учету, государственному земельному контролю и регистрации прав.

Поэтому на вопросы «Челябинского рабочего» и жителей Красноармейского района ответил руководитель Управления Росреестра по Челябинской области Игорь Цыганаш.

-В связи с неоднократными сигналами о нарушениях в работе присоединяемого территориального отдела № 3 рассматриваем вопрос о передаче полномочий в части принятия решений о кадастровом учете земельных участков в областной центр – город Челябинск.

С одной стороны, это позволит обеспечить более высокий уровень качества данной государственной услуги. С другой - даст возможность в принципе исключить «местничество». Ведь именно приближенные к областному центру бывшие отделы Управлении Роснедвижимости (Сосновка, Копейск, Аршгаяш, Красноармейский район) в части кадастрового учета больше подвержены коррупции. Управление Росреестра по Челябинской области учитывало это при проведении реорганизации и особенно тщательно проводило ревизию в подобных подразделениях.

Несколько человек поплатились за некачественную работу, в том числе экс-руководитель территориального отдела № 3, превысивший свои полномочия. В результате перехода на «ручное» управление из центра мы значительно ослабим повысим качество работы приемных пунктов в Миасском.

В Красноармейском отделе назначен и новый начальник - сотрудник центрального аппарата Владимир Николенко.

Что касается рассматриваемого случая с выделом участков, то, по словам Игоря Николаевича, корень проблемы - в способе, которым описаны границы соответствующих земельных наделов. Существует два вида земельных участков, если рассматривать их как объекты кадастрового учета. Так, если в государственный кадастр недвижимости внесены только общие сведения без определения границ и подробных характеристик, просто «приблизительно расположен там-то», - то это кадастровый учет по декларативному принципу. Если же проведено межевание, установлены и закоординированы границы участка, то это уже более надежный способ учета. Он позволяет с точностью определить «координаты» объекта недвижимости. Такой учет осуществляется на основании заявления правообладателей с приложением Межевого плана.

На стадии рассмотрения поступающие документы обязательно передаются в филиалы-отделы ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области. Здесь информацию о земельном участке проверяют по Единому государственному реестру земель. Так и устанавливается, нет ли пересечений с границами других участков, поставленных на кадастровый учет ранее. Однако для случаев декларативного учёта это невозможно.

В случае красноармейских пайщиков могло быть так. Ранее сформированные участки, возможно, учтены декларативно. 110 владельцев паев подготовили и по результатам межевания представили в Управление надлежащие документы. Но попросту не было объективных данных, позволяющих установить, есть ли пересечение соответствующих земельных участков, ведь информации о их границах нет.

Игорь Николаевич соглашается, что в законе есть определенные пробелы: «Но рассказывать о них не стоит, дабы не написать инструкцию для новых желающих пробелами этими воспользоваться. Кроме того, по после завершения реорганизации органов Роснедвижимости и Росрегистрации разрабатываются и внедряются схемы для борьбы с недобросовестными действиями. Раньше, когда действовало два самостоятельных ведомства, это было намного сложнее. Теперь можно по-настоящему эффективно работать в «смежных» - на стыке кадастрового учета и государственной регистрации - направлениях».

Зарегистрированное право на недвижимое имущество гарантировано и защищается государством. И чем скорее правообладатель обратится по результатам кадастрового учета за проведением госрегистрации соответствующих прав, тем быстрее сможет вздохнуть спокойно. Помните, что земельные участки сначала ставятся только на временный учет! Запись о них приобретает статус «учтенный» только после того, как в ведомство поступят сведения о зарегистрированных правах. Однако многие хозяева не торопятся закреплять свои права. И вот тогда-то другое лицо может опередить добросовестного участника рынка и зарегистрировать участок за собой по аналогичным основаниям. Каковы причины неспешного отношения к регистрации? Иногда это элементарное незнание, иногда - желание как можно дольше избегать налогового бремени. А еще - необходимость дооформить документы.

Согласно действующему законодательству, любое лицо может получить как обобщенные сведения об участках на той или иной территории (например, кадастровый план территории), так и документ (например, выписку) о конкретном земельном участке. Даже если сам заявитель - не собственник. Еще и поэтому важно не затягивать с регистрацией прав собственности. Ведь если участок состоит на временном учете, то его существование в качестве объекта недвижимости условно. Он не отнесен к собственности или пользованию конкретного гражданина или организации, чем и могут воспользоваться более расторопные, хотя не всегда порядочные лица. В итоге добросовестные участники земельных отношений обращаются, в том числе и в управление Росреестра, с претензиями и жалобами. А вот в суд не идут, либо идут слишком поздно. Хотя примеры есть – та же В. Баранова, которая успешно отстояла земли в борьбе.

-В ситуации с жителями Шумово и фирмой «Шумек» нельзя утверждать, что один участок поглотил другой, - говорит Игорь Николаевич. - Возможно, участки у граждан Шумово были поставлены на учет по декларативному принципу. Значит, в реестре значится «условный» объект. Соответственно, если в госорган обращается человек и предоставляет все необходимые документы, то мы обязаны зарегистрировать заявленные права на спорное имущество.

Что делать? Обращаться в суд с заявлением о снятии участка с кадастрового учета. И там же устанавливать, на каком основании у «Шумек» появилась соответствующая земля.

Земле нужен контроль

По словам Игоря Цыганаша, к таким ситуациям обычно ведет отсутствие учета сельскохозяйственных да и прочих земель. «Отсутствуют или не обновлены схемы рек, полей, лесов. Реально на учет поставлено процентов 20-40 от общего массива сельскохозяйственных земель. Остальное – по декларативному принципу, без описания границ, как ранее учтенные». Нет даже четкого представления о большинстве территорий, как нет и законов, жестко регулирующих оборот пахотных земель. Скажем, в той же Голландии действует правило: земельный надел не может быть меньше 120 гектаров, потому что существование такого фермерского хозяйства признается экономически нецелесообразным. Действительно, ну посадит человек на меньшем кусочке земли картошку, козу выгуляет, а разумного-то хозяйствования, улучшения на этой почве не будет: боронования, солончакования, создания гумуса.

В области нет и уполномоченной организации, которая вела бы учет движения всех земель сельхозугодий, пашни, сенокосов и так далее). Давно назрела необходимость создания единой службы учета движения земли в каждом муниципалитете. Землю нужно описать и размежевать, чтобы она перестала быть неким «виртуальным» объектом. И чем быстрее это произойдет, тем быстрее установится порядок. Руководитель Управления Росреестра довел информацию о проблеме до сведения губернатора области. Движение в этом вопросе уже есть – создана рабочая группа.

Внушительное количество земли находится у частных лиц, которые ее приобрели и не обрабатывают. Однако, как рассказывал в прошлогодней серии материалов про землю «Челябинский рабочий», хоть действующее законодательство и предусматривает механизм отчуждения таких земель, он настолько сложен в исполнении, что судебных прецедентов практически нет. И наказания за это собственники не несут. А нарушения между тем расцветают махровым цветом, - например, покупки земли через подставных лиц иностранцами (к примеру, бывшие совхозы «Лазурный», «Петровский» в Красноармейском). Документально же оформлено лишь пять (!) процентов имеющихся паев.

Сбой и правда был

Компьютерные сбои действительно были. Как сообщили в Росреестре, по итогам проверки и анализа данных за период с 2007 по 2009 годы в Красноармейском филиале-отделе ФГУ «ЗКП» было 11 сбоев компьютерной базы данных.

Причины: очень чувствительная к разным помехам и колебаниям система «Интербейс» (в настоящее время она заменяется на более устойчивую «Оракл»), а также постоянные перебои с электропитанием в районе. Следствие – в результате некорректного завершения работы системы, данные не сохраняются.

Еще компьютерная техника не справляется в полной мере с нагрузкой из-за больших баз данных. Программное обеспечение на них, увы, не рассчитано (например, это касается данных, связанных с выделом сельскохозяйственных долей).

Досаждали и вирусы, но теперь установлена более мощная зашита.

Анализируются все архивные копии баз данных с 2006 года, чтобы выяснить, где были сбои. Части проблем, считают сотрудники, не избежать – будут суды по отмене учёта и регистрации.

По вопросам кадастрового учета и регистрации проконсультируют в управлении Росреестра по Челябинской области и его территориальных отделах.

-Надо бороться за свою землю - незамедлительно обращаться в суд, - настоятельно рекомендует Игорь Цыганаш. - Пространные ответы в средствах массовой информации мало помогут, тут в каждом случае требуется индивидуальная работа с заявителем. Приходить на консультацию или же на прием следует со всеми документами и бумагами, чтобы каждую ситуацию можно было изучить не по газетам или пересказу, а от людей лично и из имеющихся у них в наличии документов.