Ипотека: с вещами на выход?

Государство помогает ипотечным дефолтникам выйти из долгового кошмара.

Экономический кризис ввел в наш лексикон новое словосочетание «ипотечный дефолт». Он заставил предприятия вспомнить об экономии. Экономить, естественно, начали на зарплатах.

По разным данным, в 2009-м ежемесячный доход работающего жителя области сократилась с 19 до 13 тысяч. Ирония судьбы: 13 тысяч оказались как раз среднестатистической суммой ежемесячного ипотечного платежа. В итоге тысячи еще вчера благополучных южноуральских семей попали в ситуацию, когда ипотека из блага превратилась в долговой кошмар, а угроза «оказаться на улице» - в реальную перспективу. Проблема ипотечных дефолтников оказалась настолько серьезной, что государство создало специальную структуру - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Шанс № 1: ипотечный тайм-аут

Появилась программа реструктуризации ипотечной задолженности. О ее сути рассказывает заместитель генерального директора ОАО «ЮУ КЖСИ», полпред ОАО «АРИЖК» по Челябинской области Лариса Гусак:

- Эта государственная программа стартовала в 2009 году. Она была рассчитана на 12 месяцев и предусматривала выделение заемщику стабилизационного займа под процент, равный проценту по ипотечному кредиту или даже более низкому. На сегодня 149 таких займов уже выдано. Две тысячи заявок в процессе рассмотрения.

Стабилизационный заем выдается ипотечному должнику, лишившемуся основного источника доходов. Он дает человеку платежную передышку и обычно равен сумме платежей по ипотечному кредиту за год. Обязательство гасить сам стабилизационный заем также откладывается на год. Если ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составлял 13 тысяч рублей в месяц, АРИЖК оформляет кредит на 156 тысяч рублей и сроком гашения от пяти до 15 лет. Каждый месяц в счет оплаты со специального счета будут уходить по 13 тысяч рублей. В течение этого года заемщик должен регулярно оплачивать проценты по стабилизационному займу (ставка ЦБ сегодня - 10 процентов годовых). В нашем случае получается примерно 19 тысяч в год или 1560 рублей в месяц. В течение года человек вместо 13 тысяч в месяц платит всего лишь 1560 рублей.

- Однако тут нужно четко понимать, что основную сумму стабилизационного займа, хоть и позже, с рассрочкой на 5-15 лет, гасить все равно придется, - продолжает Лариса Гусак. - Что бы эта процедура оказалась мягче, процент по стабзаймам и привязали к ставке рефинансирования Центрального банка, а она за последние полгода упала на четыре процента. Заемщику также предоставили право в любой момент отказаться от полученного стабзайма и вернуться к обычным платежам. В этом случае сумма, которую придется вернуть, считается по периоду фактического пользования стабзаймом. У нас есть примеры, когда люди укладывались и в три, и даже в два месяца. Правда, гораздо больше тех, кто и спустя 12 месяцев так и не смог восстановить прежний уровень доходов.

Шанс № 2: повторная реструктуризация

- Было бы идеально, - рассуждает Лариса Гусак, - если бы первый уровень поддержки ипотечных должников (12-месячные стабилизационные займы) оказался единственным. Однако опыт других регионов еще в начале года показал: только треть граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении, восстанавливает свою платежеспособность в течение года. Ко второй волне дефолтников мы начали готовиться заранее. Если стабилизационный заем был чисто финансовой операцией, то повторная реструктуризация - это уже совместная работа гражданина и агентства. Главное ее отличие: ежемесячный платеж рассчитывается, исходя из реальных доходов семьи заемщика. Их нужно доказать (как правило, достаточно справки 2НДФЛ), но если специалисты АРИЖК засомневаются, гражданин будет обязан их убедить, что НЕ ИМЕЕТ других источников доходов. Сотрудники агентства могут побывать у него на работе и поговорить с начальством; попросятся в гости домой или поинтересуются, куда человек собирается лететь в отпуск. С этим придется смириться. Человеку дали год на приведение его жизни в порядок. Он этого не сделал. АРИЖК готово пойти ему навстречу еще раз, но, естественно, теперь хочет знать - а не водят ли его за нос?

При повторной реструктуризации размер ежемесячных платежей рассчитывается, исходя из его реальных доходов, увеличивается срок самого ипотечного кредита, льготный период помощи увеличивается до двух лет. Если дела гражданина совсем плохи, АРИЖК готово на первые шесть месяцев «опустить» процентную ставку стабзайма до уровня 2/3 ставки ипотечного кредита, рассчитывая, что он не сложит руки и в течение двух лет восстановит свою платежеспособность.

Повторная реструктуризация возможна, если:

1. Ипотечный кредит был выдан до 1 июля 2009 года;

2. Ранее гражданину уже была оказана помощь, то есть была проведена реструктуризация ипотечного кредита по стандарту АРИЖК или на условиях банка-кредитора заемщика;

3. Доходы гражданина не восстановились, и на него и на каждого члена семьи после уплаты ежемесячного платежа по ипотечному кредиту приходится менее трех прожиточных минимумов;

4. Жилое помещение, находящееся в залоге у банка-кредитора, является единственным для проживания и не относится к категории элитной недвижимости;

5. Гражданин согласен на повторную реструктуризацию кредита;

6. Банк, являющийся кредитором по ипотечному кредиту, согласен на передачу прав требования по этому кредиту АРИЖК.

- Как и в случае с первичной реструктуризацией, вся эта помощь не бесплатна, - предупреждает Лариса Гусак. - Спустя 24 месяца платежи заемщика обязаны вернуться к докризисному уровню. Плюс - ему придется заплатить еще и те ежемесячные взносы, которые не платил, пока находился под защитой обеих программ реструктуризации. В итоге полная сумма ежемесячного платежа не может превышать сумм, изначально рассчитанных по этому кредиту, больше чем на 15 процентов. Например, если гражданин, подписывая ипотечный договор, согласился вносить в месяц по 13 тысяч, после всех программ реструктуризации он не будет платить больше 14950 рублей. Программы реструктуризации работают с ипотечными кредитами, выданными любым банком. Для того чтобы участвовать в этой программе, достаточно прийти в корпорацию, где наши экономисты предложат несколько уровней поддержки, будет сделан индивидуальный расчет, собран пакет документов, который отправят в Москву, где принимается решение. Интерес к этой программе есть. Подано более 25 заявлений, 14 - в Москве. По семи принято положительное решение.

Реструктуризация чем-то напоминает спасательную операцию. Государство и АРИЖК на ней не зарабатывают.

Шанс № 3: на свободу с чистой совестью!

Третий уровень поддержки ипотечных заемщиков - это пока теория. В АРИЖК шутят: «Дай Бог, чтобы до этого дело не дошло!» По расчетам агентства, примерно через год пять процентов от общего числа ипотечных должников, попросивших о помощи, объявят, что так и не смогли восстановить свое прежнее финансовое положение. Им грозит выселение и улица. Впрочем, последний шанс, по версии АРИЖК, мрачно-трагичным не выглядит.

- Это опять же государственная помощь, - поясняет полпред АРИЖК. - Агентство выкупает и берет на свой баланс квартиры, на которые уже есть решение суда о выселении заемщиков и возврате этого жилья - для погашения долга перед кредитором. Это делается для того, чтобы погасить долг перед кредитором и у человека оставалось право проживания в этой квартире, но уже на условии социального найма. Затем планируется передавать это жилье муниципалитетам для формирования маневренных фондов, спецфондов. Предполагается, что за период, пока квартира будет на балансе АРИЖК, затем станет передаваться муниципалитетам (от 3 до 5 лет), человек должен решить свою жилищную проблему. То есть заработать и купить меньшее или остаться на этой площади, но на условиях соцнайма.

По сути, муниципалитетам предлагается за счет несостоятельных ипотечных заемщиков решать квартирный вопрос своих бюджетников. Приведем пример. Семья с несовершеннолетним ребенком, взявшая в ипотеку трехкомнатную квартиру, оказалась банкротом. АРИЖК забирает квартиру, отдает ее мэрии. В свою очередь, муниципалитет отдает квартиру, предположим, семье учительницы, жившей в коммуналке. По идее АРИЖК, семья ипотечных должников теперь просто переедет в коммуналку педагога. Семья учительницы получит качественную квартиру, которую для нее по остаточной стоимости мэрия купила у АРИЖК. АРИЖК пристроила ипотечных должников, реализовала освободившуюся квартиру и закрыла кредитное дело.

По оценкам АРИЖК, в ближайшие три-четыре года на рынке области появится до 100 тысяч дефолтных квартир. Государство готово отдавать их муниципалитетам под соцпрограммы в рассрочку и с огромными скидками.