В «Академ-Риверсайде» проблемы только начинаются

Речь идет о домах в микрорайоне «Академ-Риверсайд». После вмешательства руководства области, положение призван спасти бизнесмен Олег Лакницкий. Однако проблема видится решенной лишь на первый взгляд.

Детище административного ресурса

Случившееся с «Гринфлайтом» - закономерность. То, что это произойдет, стало понятно еще два года назад, когда в регионе сменился губернатор.

Что такое «Гринфлайт» и его детище – жилой комплекс «Академ-Риверсайд»? Это крайне рискованный с точки зрения бизнеса и одновременно социально значимый проект. Вести в городе, по сути, уплотнительную застройку масштаба кварталов, возводя дома на несколько десятков тысяч жителей без предварительного решения большого числа возникающих при этом проблем (в том числе, инфраструктурных) можно только под непосредственным патронажем губернатора.

Как только ушел со своего поста глава региона, который в проекте был реально заинтересован, сразу же резко обозначились все трудности.

Давайте вспомним, откуда проект возник. В 2012 году пойма реки Миасс и часть прилегающих территорий вдруг оказались ничьими, и появился очень красивая картинка, называемая генпланом поймы реки Миасс. Сейчас ее изучают правоохранительные структуры. В нем были различные красивые многоэтажные здания, аквапарк…

Предусматривалось строительство почти элитного жилья повышенной комфортности в окружении ботанического сада и почти как «чудо», по средней для города цене. Неслучайно смысловой акцент в названии был сосредоточен на слове «Академ».

Потом на месте этой картинки, которая, как оказалось, не имела ничего общего с реальностью (хотя официально у нее был статус части генерального плана Челябинска), появилась другая. Это был принципиально другой бизнес план застройщика, не имеющий официальной инфраструктурной и финансовой поддержки. Никаких гарантий от областных или городских властей для такого уникального начинания не было. Не было и соответствующей комплексной оценки территориальной социально-экономической эффективности проекта.

Представьте себе небольшой по площади микрорайон с населением от двадцати до сорока тысяч жителей. Сразу появляется масса вопросов. Например, достаточная ли мощность источника тепла, чтобы запитать от него все многоэтажки микрорайона? Или что делать с личным автотранспортом после заселения всех домов. И эти вопросы, разумеется, не единственные.

Но так как главным двигателем проекта был Михаил Юревич, устранять все нестыковки с наименьшими затратами можно было при его непосредственном участии в качестве губернатора. Административный ресурс – альтернатива цивилизованному планированию и прогнозированию. Но как только этот ресурс (а вместе с ним и ручное управление) исчезает, решение многих проблем проекта становится невозможным или крайне дорогостоящим.

Именно поэтому после отставки Юревича у «Гринфлайта» не было, практически, никаких шансов удержаться на плаву.

Проект «Гринфлайта» должен был быть частью комплексного развития города. А он в итоге оказался отданным в распоряжение одной строительной компании, до этого лишь выполнявшей функции финансового координатора, а, по сути, кассы, из которой распределялись деньги на субподряды.

Предъявлять претензии за все, что произошло, действующему губернатору Борису Дубровскому сегодня не корректно. Впрочем, два года назад это было бы, по крайней мере, продуктивно. Именно тогда имело смысл сделать переоценку всех проектов, начатых Михаилом Юревичем, и по каждому из них заблаговременно принять решение. Вместо того, эти проекты пошли в вяло текущем режиме по инерции, создавая и накапливая большие и малые проблемы с отсрочкой их решения на потом. «Академ-Риверсайд» - не исключение.

Однако, решать застарелые, наслоившиеся проблемы, как и лечить запущенную болезнь, всегда намного сложнее.

«Академ-Риверсайд» - долгоиграющая проблема северо-запада

Даже если этот проект полностью реализуется, не только для северо-запада, но и всего Челябинска последствия будут неоднозначными.

Первая проблема - инфраструктура. Ее истоки берут начало в градостроительных решениях прошлого века. Все основные источники тепла оказались вдали, на противоположной от вновь строящихся жилых микрорайонов северо-запада стороне мегаполиса.

Впрочем, тогда деньги не считали, а сейчас приходится. В результате Челябинск обречен на довольно высокие коммунальные тарифы уже в силу необходимости содержать и развивать всю эту систему.

Другая проблема - автотранспорт. Посчитайте количество квартир в новых домах. Число автомобилей жителей микрорайонов сопоставимо с этим значением.

Что будет, если двадцать с лишним тысяч машин (или хотя бы половина из них) будут одновременно утром выезжать и двигаться в направлении центра по трем улицам – Братьев Кашириных, Труда и пересекающей ее Энгельса?! Там и сейчас уже пробки.

Кстати, новые отдаленные микрорайоны Челябинска строятся по тому же принципу: дома возводятся, а дорогу к ним проложить забывают. Это очень спорная экономия. Она неизбежно приводит к потерям в капитализации жилья.

Впрочем, весь северо-запад уже давно оказался без каких-либо современных автомобильных магистралей. Эти функции возложены на существующие улицы, а их возможности не безграничны. Новый большой микрорайон без масштабных инвестиций в городскую среду только усугубит ситуацию.

Эти и другие проблемы «Академ-Риверсайда» неизбежно скажутся на качестве жизни, которое определяется не только уровнем внутренней планировки и отделки квартир, но и комфортностью окружающей среды. Эти проблемы застройщик решить уже не может.

Ожидания уплотнения застройки

Все надежды на разрешение ситуации вокруг «Гринфлайта» и микрорайона «Академ-Риверсайд» сейчас связывают с бизнесменом Олегом Лакницким. А что реально он сможет сделать? Любые вешние инвестиции придется возвращать, а за счет чего? Денег уже почти нет. Добавит собственных средств? Вряд ли.

Он способен лишь организовать строительство объектов за счет неиспользованных ресурсов. А какие у «Академ-Риверсайда» ресурсы? Прежде всего - земля. Это значит, что плотность и без того насыщенной застройки микрорайона может только удвоиться или утроиться.

Впрочем, зеленая «академ»-зона повышенной комфортности для жителей и так уже исчезла. В микрорайоне, вероятнее всего, произойдет очередное уплотнение, построят еще несколько рядов домов. В результате жители, которые планировали любоваться видом на ботанический сад или городской бор, будут смотреть друг другу в окна.

Превращение микрорайона в густо населенный муравейник, возможно, спасет дольщиков «Гринфлайта» от катастрофических потрясений и потери квартир. Но уже очевидно, что косвенные потери понесут все, кто приобрел здесь жилье.

Квартиры продавались по цене порядка 40 тысяч рублей за квадратный метр. Она соответствует среднему по Челябинску ценовому уровню. При этом уровень комфорта и качества жизни собственникам обещали выше среднего - почти как «микрорайон мечты». В реальности жители уже однозначно получат нечто другое.

Накал ситуации несколько снижается тем, что среди дольщиков «Гринфлайта» помимо тех, кто продал прежнее жилье в надежде на новое и оказался буквально у «разбитого корыта», много людей, для которых приобретаемая здесь квартира не является единственной: они просто накануне падения курса рубля попытались спасти свои деньги, вложив их в недвижимость.

Такой смягчающий фактор – низкие темпы заполнения готового жилья, не дает проявиться проблемам в полной мере, например, уличным пробкам, дефициту парковок и даже медицинского обслуживания. Ситуация растягивается по времени и предоставляет некую возможность маневра. Но рано или поздно все эти вопросы придется решать.