Как крадут жилье

В управлении Росреестра по Челябинской области (этот орган регистрирует право собственности на объекты недвижимости и сделки с ними) отмечают рост попыток мошенничества с квартирами. Анализ этих противозаконных действий показывает, что наиболее популярной технологией отъема недвижимости по-прежнему является подделка документов.

-- В правовом плане отдельные представители населения у нас достаточно подкованные, - говорит заместитель руководителя управления Росреестра по Челябинской области Марина Воронина. - Они подделывают даже решения судов, то есть знают делопроизводство и принципы присвоения номеров судебным решениям, судейский состав. Мошенникам уже ничего не стоит сфабриковать доверенность: технические средства вполне позволяют это сделать.

Львиная доля посягательств приходится на жилые помещения. Очень часто своих жертв жулики выбирают из числа одиноких людей, пенсионеров или алкоголиков, которые сдают квартиры и комнаты внаем.

Захват жилплощади начинается с построения доверительных отношений. Одиноких стариков балуют вниманием, посиделками за чашкой чая. Алкоголиков - водкой и собутыльниками. Незаметно выспрашивают всю информацию о ближайших родственниках, прописанных в квартире людях, существующих документах на недвижимость и о том, как именно она досталась своему владельцу. Если после бесед жертва устраивает преступников, они идут к нотариусу и оформляют доверенность на право распоряжаться имуществом от имени владельца. Или подделывают этот документ. Далее фальшивку используют для сбора подлинных бумаг, необходимых для того, чтобы убедить покупателя приобрести квартиру, а затем передать документы по сделке в Росреестр - для регистрации.

Встречаются и более изощренные варианты, когда мошенничество дополняют убийством и оформляют липовое завещание. Или подделывают решение суда о передаче объекта в собственность жуликам. Это уже сфера деятельности так называемых черных риэлторов.

-- Еще совсем недавно у нас не было специального соглашения с нотариатом, которое позволяет проверять доверенности, - продолжает М. Воронина. - Сегодня такой документ подписан, мы работаем с нотариусами в тесном контакте. Специалисты управления при проведении правовой экспертизы делают все необходимые запросы и в случае чего направляют обращения в правоохранительные органы. Однако гражданам и самим нужно обращать внимание на то, с кем они заключают договор купли-продажи объекта недвижимости. Малейшее сомнение должно стать непреодолимой преградой для приобретения объекта.

Имея дело с загородной недвижимостью, мошенники изготавливают постановления глав отдаленных деревень о выделении заинтересованному лицу земельного участка или строения. С подобной преступники направляются в Росреестр и пробуют зарегистрировать свое право собственности. Как отмечают эксперты, покупателю распознать земельных махинаторов очень просто. Нужно всего лишь воспользоваться публичной кадастровой картой, которая в свободном доступе находится на портале Росреестра, и проверить наличие приобретаемого участка путем набора кадастрового номера, указанного в кадастровом паспорте участка. Если на карте такого земельного надела фактически нет или он находится в другом месте, если принадлежит не вашему продавцу, тогда не следует передавать ему деньги.

Намного сложнее распознать жуликов, когда для извлечения выгоды они используют несовершеннолетнего или недееспособного человека, прописанного в продаваемой квартире. Такой гражданин (или его опекуны, родственники) может состоять с мошенниками в доле. После поиска покупателя и реализации ему квартиры сделку оспаривают в суде. При этом Фемида становится на сторону несовершеннолетнего или недееспособного человека: недвижимость обязывают вернуть. И деньги тоже, как правило, остаются дельцам. Избежать подобной ситуации покупателю позволяет сопровождение сделки профессиональным юристом.

Относительно мошенническая схема - материнского капитала. Уже есть примеры, когда владельцы сертификатов, пытаясь получить деньги незаконным способом, сами становились жертвами мошенников, лишаясь и денег, и недвижимого имущества. Из этой же оперы и небольшой суммы (300-400 тысяч рублей) под залог жилья. В этом случае жулики предлагают подписать договор купли-продажи квартиры, которую затем перепродают, порой несколько раз, не дожидаясь возврата собственником полученных в долг денежных средств. Поэтому нужно помнить, что брать взаймы можно только в официальных кредитных организациях.

Более крупный улов (до 100-150 миллионов рублей) жулики получают за счет продажи одной и той же строящейся квартиры нескольким разным покупателям. Чтобы провернуть подобную аферу, криминалитет получает стартовый капитал. Затем создается или покупается маленькая строительная (или девелоперская) компания. Ее имущество, по сути, ограничивается столом, стулом, шариковой ручкой, приобретенными не без лукавого свидетельствами и допусками. Эта фирма покупает земельный участок, обносит его строительным забором. Затем размещает рекламу как бы строящегося ею дома (с указанием цен ниже рыночных). Всех заинтересованных покупателей квартир собирают на экскурсию, во время которой им демонстрируют нанятые на короткое время бульдозер и экскаватор, роющие канаву на участке: Наиболее недоверчивым людям жулики показывают сфабрикованное разрешение на строительство или предлагают отговорки насчет того, почему разрешения пока нет. Деньги с покупателей собирают по договору займа или предварительному договору купли-продажи наличными на руки. После этого жулики со всей собранной суммой убегают.

-- Приобретать квартиру в строящемся доме нужно по договору долевого участия в строительстве. Такой документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре после того, как право собственности зарегистрировано за застройщиком, - говорит М. Воронина. - Это лучшая гарантия от мошенничества.

Еще больше денег дельцы зарабатывают на афере с чужими строящимися многоквартирными домами. Как показывает челябинская практика, доход от подобных операций может доходить до полумиллиарда рублей. Правда, и деятельность приходится разводить более кипучую. На стартовый капитал требуется оформить ООО, снять для него офис (при желании набрать персонал). Закупить цемент. Поставить застройщику стройматериал по ценам ниже рыночных в обмен на квартиры. Далее, имея статус подрядчика, честно продать полученное жилье по ценам ниже рыночных (это создаст ажиотаж, известность среди потенциальных жертв, оборотные деньги). Снова закупить партию цемента, еще больше прежней. Еще раз реализовать ее строительной компании по ценам ниже рыночных в обмен на квартиры. Опять продать их честно: И таким образом, через несколько циклов, накопив позитивную репутацию, заключить агентское соглашение с риэлторскими компаниями. Жульничество: через риэлторов как бы продать по ценам ниже рыночных все квартиры в возводимых застройщиком домах. Деньги от покупателей принимать по возможности на руки и по договорам займа.

Главное правило покупателя жилья - консультируйтесь с юристом.